| alexandr_ext | Дата: Среда, 01.11.2017, 10:29 | Сообщение # 1 |
 Матёрый
Группа: Администраторы
Сообщений: 850
Награды: 4
Репутация: 2
Статус: Оффлайн
| Серьезно задумываетесь о расширении жилой площади квартиры? Или просто решили сменить район/город?
В статье описан подробный алгоритм действий собственника квартиры при продаже жилой недвижимости без помощи посредника (риэлтора), с чего начать, как оформить договор купли-продажи квартиры, учтены все особенности, риски с которыми вы можете столкнуться, даны полезные рекомендации. В общем, все, что нужно знать.
Продавая квартиру самостоятельно, вы сэкономите приличную сумму на услугах риэлтора, а также сможете самостоятельно проконтролировать все этапы сделки по продаже недвижимости. Однако, если Вы не уверены в своих силах или у Вас нет времени, желания заниматься вопросом продажи Вашей квартиры самостоятельно, обратитесь к риелтору. Помните, что в продаже любого объекта недвижимости могут быть определенные нюансы, которые может заметить специалист и избавить Вас от проблем.
Не стоит забывать о том, как происходит сделка купли-продажи квартиры! А она очень трудоемка, требует знания законодательной базы в сфере рынка земли и недвижимости, а также значительных временных затрат на все шаги алгоритма продажи, начиная с оценки квартиры и до момента заключения договора.
Схема
При продаже собственного жилого имущества в собственность следует придерживаться действий следующей пошаговой инструкции:
- оценка квартиры, изучение и сопоставление рыночных цен; подготовка квартиры, а также всего комплекта необходимых документов (со списком документов, необходимых для продажи квартиры, вы можете ознакомиться здесь);
- реклама о продаже, поиск покупателя;
- предварительное составление договора купли/продажи;
- расчет за недвижимость;
- заключение ранее составленного договора купли/продажи и регистрация законных прав на квартиру нового собственника;
- получение денежных средств за квартиру и передача квартиры новому собственнику.
Детально изучим каждый шаг, следуя плану продажи квартиры.
Проведение и заключение сделки
Оценка квартиры, изучение и сопоставление рыночных цен
Оценить свою собственность можно по – разному:
- продать ее по цене покупки;
- сравнить цены в рекламных газетах, на сайтах рекламных агентств, подобрав схожие варианты продажи квартир;
- изучить способ ценообразования на квартиры по данным риэлтерских агентств.
Помните о необходимости учитывать конъюнктуру рынка, сопоставляйте желаемую цену с рыночной, ведь это поможет вам не только продать квартиру за желаемую сумму, но и получить куш.
Если рынок «перегрет» предложением, то цены на квартиры, скорее всего начнут снижаться.
Выберите два сопоставимых по предложению варианта: самый дорогой и самый дешевый. И поставьте цену на квартиру на пару – тройку позиций выше самого дешевого варианта. Это позволит вам быстро и без риска продать недвижимость.
Возможно, вам потребуется юридическое сопровождение купли-продажи квартиры. Если рыночные цены на жилье растут, не стремитесь продать побыстрее, «за дешево», лучше подождите некоторое время, поставив сопоставимую с рынком цену.
Подготовка квартиры, а также всего комплекта необходимых документов
Подготовьте квартиру к продаже, сделайте, при необходимости, небольшой косметический ремонт, это добавит конкурентоспособности вашей недвижимости, привлечет покупателей и, соответственно, добавит стоимости квартире.
Позаботьтесь о том, чтобы к моменту старта продажи из квартиры уже была вывезена вся мебель, кухонная утварь, другие вещи, а также все граждане, ранее проживающие в ней. К моменту осмотра квартиры первым потенциальным покупателем она должна быть пустой, что добавит квартире эффект масштаба, позволит покупателю пофантазировать с собственной планировкой.
Отнеситесь с полной мерой ответственности к сбору всех необходимых документов на продажу квартиры, любой недоучтенный, неподготовленный документ может стать камнем преткновения при заключении сделки, затянет время продажи, и тем самым может отбить у покупателя желание приобретать вашу квартиру. От грамотно оформленного пакета документов будет зависеть как юридическая чистота сделки купли/продажи, так и стоимость объекта недвижимости.
Для составления пакета документов лучше обратиться к компетентному юристу, а также учесть все требования по документам регистрирующего органа. Следует серьезно отнестись к заполнению технической документации на квартиру, чтобы данные, указанные в документах, совпадали с действительностью.
Перечень необходимых документов:
- свидетельство о регистрации прав на имущество, подтверждающее права собственника владеть и распоряжаться квартирой;
- документы, подтверждающие личности всех собственников жилья: паспорта и свидетельства о рождении на детей, не достигших возраста 14 лет;
- технический паспорт на квартиру (кадастровый паспорт);
- если квартира является совместным имуществом, то требуется свидетельство о браке и согласие супруги/супруга о продаже;
- разрешение из органов опеки и попечительства, если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок;
- выписка из домовой книги о всех жильцах, прописанных в квартире;
- документ, подтверждающий отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
Также Вам потребуется составить договор купли-продажи квартиры.
Реклама о продаже, поиск покупателя
Подготовив все документы, рассчитав примерную продажную стоимость квартиры, необходимо огласить ваше решение продать недвижимость через СМИ, рекламные и риэлтерские агентства.
Чаще всего для продажи квартиры пользуются рекламными газетами и интернет – сайтами в силу их удобства, доступности и низкой цены.
Объявление должно быть емким, четким, лаконичным, описывающим как технические характеристики жилья, так и его конкурентные преимущества на рынке недвижимости.
Предварительное составление договора купли/продажи
Для чего необходимо составлять договор купли/продажи предварительно, спросите вы, а для того, чтобы обезопасить и покупателя от того, что продавец может продать квартиру кому – то другому, и продавца от риска возможной отмены сделки.
Как правило, при заключении предварительного договора, покупатель предоставляет продавцу задаток – часть средств от полной стоимости квартиры, что также прописывается в договоре или в дополнительном документе – соглашении.
У предварительного договора купли/продаже нет установленной типовой формы, он составляется произвольно и включает следующие данные: паспортные данные как покупателя, так и продавца, их адреса, описание продаваемой квартиры, ее технических характеристик, адрес, также указывается сумма задатка и сроки исполнения обязательств сторонами, после чего ставится дата и подписи.
Расчет за недвижимость
Важно юридически и финансово грамотно провести денежный расчет. Расчет за квартиру можно проводить как на этапе заключения сделки, так и на этапе подписания сторонами акта приема/передачи недвижимости. Как правило, в сделки с куплей/продажей квартир на этапе расчета за недвижимость включается третья сторона – банк.
Он является своеобразным гарантом получения продавцом вырученной за продажу квартиры стоимости, а для покупателя он гарантирует реализацию права собственности на купленную квартиру за оговоренную сумму.
Под контролем сотрудника банка в присутствии обеих сторон сделки купли/продажи деньги запечатываются в пакет с подписями обеих сторон и закладываются в банковскую депозитную ячейку. После того, как сделка будет юридически правильно оформлена, а право собственности покупателя на жилье зарегистрировано, продавец получает оговоренную сумму в банке.
Также ознакомьтесь с тем, как происходит оплата налога при продаже квартиры.
Регистрация сделки
Заключение сделки купли/продажи и государственная регистрация законных прав на квартиру нового собственника далее описываться подробно. Договор купли/продажи жилой недвижимости может составляться в произвольной письменной форме или заверяться нотариально.
В договоре должны быть указаны обязательные реквизиты сторон, а также:
- цена продаваемого/покупаемого имущества;
- адрес его местонахождения, техническое описание, данные кадастрового паспорта;
- описание способа и срока расчета за квартиру;
- сроки передачи квартиры покупателю;
- срок подписания акта приема/передачи квартиры между продавцом и покупателем.
После процедуры подписания договора сторонам следует обратиться в регистрирующий орган по месту нахождения квартиры, пройди обязательную регистрацию.
Последним этапом при продаже квартиры является передача квартиры покупателю, при которой в двух экземплярах подписывается акт приема/передачи недвижимости, а если в сделке участвовала третья сторона, например, коммерческий банк, то подписывается еще один экземпляр.
После этой процедуры продавец обращается в банк за получение денежных средств за квартиру, хранящихся в ячейке, и сделка по продаже квартиры считается завершенной.
Альтернативная сделка
Альтернативной сделкой считается одновременный процесс продажи и покупки квартиры, т.е. когда собственник продает свою жилую недвижимость и одновременно приобретает жилье.
Разновидностями альтернативных сделок являются:
- обмен квартирами равнозначными по площади и техническим характеристикам;
- обмен меньшей квартиры на большую с доплатой;
- обмен большей квартиры на меньшую/меньшие, например, дробление коммунальных квартир.
Самостоятельно провести такого рода сделку будет нелегко, если вы не подкованы безупречными знаниями законодательства, поэтому лучше обратится к профессиональному риэлтору или в агентство.
Правила
При продаже квартиры придерживайтесь некоторых общих правил, чтобы минимизировать свои риски и выгодно продать жилье:
- если вы решили продавать квартиру через риэлтора или агентство, удостоверьтесь, что у них юридически правильно оформлены все необходимые документы на осуществление их деятельности, а именно лицензию, отзывы о работе, узнайте, как давно они работают на рынке недвижимости;
- помните, что даже обращаясь в агентство, вы только минимизируете риски при продаже квартиры, но не исключаете их полностью;
- при заключении договора с риэлтором в ваших же интересах будет оговорить его вознаграждение в виде процентов от стоимости проданной квартиры, это будет стимулировать риэлтора продать ваше жилье как можно выгоднее;
- в договоре на оказание услуг риэлтора необходимо прописать каким образом будут перечисляться все платежи: через коммерческий банк или непосредственно через агентство;
- ни под каким предлогом не отдавайте документы, удостоверяющие личность, а также документы на квартиру чужим людям, если же это будет крайне необходимо, то не поленитесь составить акт приема/передачи документов;
- внимательно изучайте все документы, предоставляемые вам на подпись, сравнивайте экземпляры, копии и оригиналы;
- производите оплату только руководству агентства, никакие рядовые служащие, подчиненные не вправе принимать у вас денежные средства за оказание услуг.
Условия
Гражданский Кодекс Российской Федерации определяет специфику договора купли/продажи жилой недвижимости, это именуется существенными условиями. Такими существенными условиями договора является предмет договора и его цена, а также перечень лиц, которые, даже после продажи квартиры новому собственнику, имеют право пользоваться ею согласно действующему законодательству.
Если продавец не уведомил покупателя при заключении договора о третьих лицах и их правах на проживание в продаваемой квартире, то покупатель на законных основаниях может потребовать расторжения договора.
Особенности
Существуют некие особенности того, как провести куплю/продажу, подаренных квартир и квартир, переданных в собственность по завещанию или наследству. Новая При продаже квартиры в новостройке у вас на руках должны быть следующие документы: свидетельство о праве собственности; технический паспорт, поэтажный план многоквартирного дома и экспликация квартиры (пояснения к планировке квартиры/дома).
При отсутствии хотя бы одного документа из перечня вы не имеете права реализовывать свою недвижимость. Новостройка, в которой вы являетесь собственником квартиры, должна быть не просто достроена, но и введена в эксплуатацию, иначе вы не сможете продать квартиру, возможна лишь переуступка прав собственности. Если вы приобретали квартиру в новостройке по ипотечному кредиту, необходимо согласовать с банком возможность ее продажи. Это связано с тем, что многие банки оговаривают в ипотечном договоре условие моратория на досрочное погашение ипотечного кредита.
Подаренная
При продаже квартиры, которую вы получили в дар, помимо вышеперечисленного пакета документов вам необходимо иметь договор дарения квартиры на ваше имя и акт приема/передачи данной квартиры. Перед продажей подаренного имущества необходимо выписать всех лиц, зарегистрированных в данной квартире и собрать полный пакет документов.
Есть некие юридические нюансы при продаже подаренной квартиры:
- если вы состоите в браке, то супруг/супруга не имеют права претендовать на часть квартиры, полученной путем дарения, и разрешение на продажу квартиры не требуется;
- если вам подарена только часть (доля) квартиры, то перед ее продажей вы в первую очередь должны предложить выкупить вашу долю совладельцам квартиры.
Только после их отказа, подтвержденного в письменном виде, заверенном нотариально, вы можете беспрепятственно продавать вашу долю. Если вы хотите продать квартиру, переданную в дар несовершеннолетнему, то необходимо сперва получить разрешение из органов опеки и попечительства. Разрешение органы опеки предоставят только в том случае, если несовершеннолетний будет обеспечен равносильным или большим по площади жильем.
Теперь вы сможете выбрать дарение или продажу.
По завещанию
Владельцы квартир, полученных по завещанию, смогут продать квартиру только через шесть месяцев после озвучивания завещания и принятия наследства. После этого необходимо будет получить официально свидетельство о наследстве, регистрации прав собственности. Если, согласно завещанию, наследник не единственный, то решение о продаже квартиры необходимо согласовать со всеми лицами, указанными в завещании. Например, если в завещании указана доля, на которую может претендовать каждый из наследников, то после продажи квартиры вырученные деньги могут быть разделены пропорционально доле каждого.
Продажа квартиры, унаследованной по завещанию, становится возможной только после трех процедур:
- Наследник должен предоставить нотариусу свидетельство о смерти завещателя,
- документы, подтверждающие его права на жилье,
- завещание, документы, которые подтвердят родственную связь с завещателем.
Нотариус проводит проверку, чтобы удостовериться в подлинности документов, отсутствии других наследников. После этого он предоставляет наследнику свидетельство о праве на наследство.
Наследник должен зарегистрировать свои права на унаследованную собственность в регистрирующем органе. Только после завершения всех вышеперечисленных процедур продажа квартиры, полученной по завещанию, становится возможной.
Еще одной особенностью продажи любой квартиры, будь то новая квартира, квартира, приобретенная на вторичном рынке жилья, подаренная или унаследованная по завещанию, является то, что если квартира находилась в собственности менее 3-х лет, то при продаже вам необходимо будет заплатить налог на доходы физических лиц, который, согласно налоговому законодательству, равен 13% от общей стоимости жилья.
Если же квартира находилась в вашей собственности или собственности завещателя более трех лет, то такое жилье не облагается налогом. Также следует помнить, что согласно российскому законодательству, вы можете снизить выплату по налогу на доходы от продажи квартиры за счет имущественного вычета, который на сегодняшний день составляет 1 млн. рублей и предоставляется на основании декларации об уплате налогов и заявления.
Если Вам понравился данный материал, не забудьте поделиться им с друзьями!
|
| |
| |
