| alexandr_ext | Дата: Понедельник, 06.11.2017, 17:39 | Сообщение # 1 |
 Матёрый
Группа: Администраторы
Сообщений: 850
Награды: 4
Репутация: 2
Статус: Оффлайн
| НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНОСТЬ СДЕЛОК ("Недвижимость & Цены" № 26 (2005 г.))
Несоблюдение норм законодательства одной из сторон сделки может послужить основанием для признания ее недействительной. О таких сделках подробнее.
В соответствии с Гражданским кодексом РФ под сделками (в том числе и в сфере недвижимости) понимают действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Недействительной признают сделку, не влекущую никаких юридических последствий и недействительную с момента ее совершения. Единственные последствия недействительной сделки — те, которые связаны с ее недействительностью.
Недействительные сделки бывают оспоримыми (по основаниям, установленным ГК, в силу признания их таковыми судом) и ничтожными (независимо от такого признания).
Требовать признания оспоримой сделки недействительной могут лица, указанные в ГК, а требовать применения последствий недействительности ничтожной сделки — любое заинтересованное лицо. Суд вправе применить подобные последствия также по собственной инициативе.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по договору, а в случае невозможности возврата в натуральном виде возместить стоимость в денежном выражении.
Ничтожная сделка
Ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов (если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения). Например, завещание, составленное в простой письменной форме, ничтожно, так как нарушено обязательное требование закона — нотариальное его удостоверение.
Кроме того, ничтожной может быть признана сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, а также мнимая сделка — совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Так, брачный договор, заключенный без цели его исполнения сторонами, — ничтожная (мнимая) сделка.
К той же категории относят и притворные сделки, то есть совершаемые с целью прикрыть другие. В России сегодня довольно часто заключают договоры дарения комнаты в квартире коммунального заселения вместо контракта купли-продажи. Такие действия совершают лица, желающие избежать использования собственником соседних комнат преимущественного права покупки.
Немаловажно и то, что ничтожной считается сделка, совершенная гражданином, признанным судом недееспособным вследствие психического расстройства, не позволяющего понимать значение своих действий и руководить ими. Недопустимо также совершение сделок малолетним (до 14 лет) самостоятельно, например составление договора купли-продажи принадлежащего ему имущества. Однако в интересах малолетнего или гражданина, признанного недееспособным вследствие психического расстройства, совершенная ими сделка может быть по требованию опекуна признана судом действительной, если совершена к выгоде этого гражданина.
Недействительная сделка
Недействительной может быть признана сделка:
1) совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, либо юридическим лицом, не имеющим лицензии на занятие соответствующей деятельностью;
2) если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором либо полномочия органа юридического лица — его учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе или как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или орган вышли за пределы этих ограничений;
3) совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя, в случаях, когда такое согласие требуется в соответствии с законом;
4) по распоряжению имуществом (кроме мелких бытовых), совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами;
5) совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими;
6) совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими;
7) совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение;
8) совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка).
Майя Беляева
О страховании на «вторичке» („Квартирный ряд“, № 16 (535) от 21 апреля 2005 г.)
Как обезопасить себя от разных неожиданностей, приобретая квартиру на вторичном рынке? С какими неприятностями может столкнуться человек, купивший квартиру? Действительно ли своему клиенту поможет страховая компания? На все эти вопросы мы попросили ответить генерального директора СК «Авис плюс» Георгия Гасанова.
В нашей стране люди страхуются с единственной целью. Случись что – с кого-то получить деньги. На Западе две трети клиентов страховых фирм заключают договор страхования не для того, чтобы им возместили денежный ущерб. Там человек покупает страховой полис для того, чтобы «случись что», снять с себя участие в судебной тяжбе. Люди знают, что они напишут доверенность страховой компании и забудут про суд. Страховая компания будет бороться за их, а значит, и свои деньги. Она не меньше клиента заинтересована в выигрыше судебного процесса.
Типичный случай
Необходимость страхования права собственности, или как мы, страховщики, его называем, титула, наглядно показывает эта история.
В трехкомнатной квартире жила семья. Дети выросли, разъехались. Родители вышли на пенсию, приватизировали квартиру. Вскоре умер папа. Трехкомнатная квартира пожилой женщине не нужна, а у детей – давно свое жилье. Пенсионерка решает обменять эту квартиру на меньшую с доплатой.
Проходит два года. В трехкомнатной квартире давно уже живут другие люди. И вдруг… звонок в дверь. Приходит извещение, что в городе Благовещенске городским судом принято решение по восстановлению права наследования незаконорожденного сына умершего мужа пенсионерки, продавшей квартиру. Оказывается, у него там сын, официально зарегистрированный, носящий его фамилию. Мало того, сын – несовершеннолетний инвалид, а следовательно, имеет обязательную долю в наследстве.
Кто из риэлторов мог предположить, что события повернутся таким образом? Началась судебная тяжба…
Это классический страховой случай. Если бы покупатели квартиры застраховали титул собственности, то страховая компания выплатила бы свалившемуся как снег на голову наследнику его обязательную долю в наследстве.
Как не потерять титул
Когда мы говорим о страховании на вторичном рынке, то имеем в виду, прежде всего, страхование титула собственности.
Два года назад Верховный суд в очередной раз выступил в защиту добросовестного приобретателя. С тех пор многие покупатели квартир считают этот вид страхования для себя не актуальным.
К сожалению, постановление Верховного суда не уменьшило риск, а только притупило бдительность граждан. С одной стороны, в Москве вероятность признания сделки недействительной составляет 0,7–0,8% от всех регистрируемых сделок. Процент невысокий. Но, с другой стороны, если учесть, что в столице ежедневно регистрируется порядка 5000 сделок с недвижимым имуществом, то в эти десятые доли процента могут попасть многие покупатели квартир.
Расценки на спокойный сон
В страховых компаниях столицы застраховать титул собственности обойдется от 1 до 1,5% от рыночной стоимости приобретаемой недвижимости.
Например, стандартная московская «двушка» стоит 70–80 тысяч долларов. Клиент должен заплатить примерно от 700 до 1200 долларов. Договор заключается на три года. Эти деньги можно платить в рассрочку и спать спокойно.
В какую страховую компанию обратиться?
Существуют две крайности. Есть компании – «монстры» страхового рынка, надежность которых приближается к ста процентам. Вероятность, что с этими компаниями что-то случится, очень мала. Но при этом очень тяжело получить с них деньги. Наше законодательство настолько противоречиво, что страховая компания всегда, если захочет, найдет, как отказать своему клиенту в выплате средств.
Вторая крайность – шустрые, творческие, оперативные страховые компании. У них другой минус. Перед их потенциальным клиентом постоянно должен вставать вопрос: просуществует ли компания хотя бы три года, на которые заключается договор страхования? И если просуществует, то сможет ли выплатить страховку?
На мой взгляд, надо искать некий компромисс. Обращаться стоит в компании, которые занимаются страхованием именно этого риска. Причем, не только на бумаге. Смотреть на членство в общественных организациях.
Перечислю компании, которые действительно, не на бумаге занимаются страхованием титула собственности: «Спасские ворота», «Росно», «Вотек», «Частный дом», «Авис плюс», СГ «Столица», «Стандарт-Резерв», «Ариадна», «Гута-страхование», «МСК» (Московская страховая компания).
С чего начать?
Придя в любую страховую компанию, клиент может:
1. Попросить показать баланс компании. Эта информация официальна, она публикуется в печати.
2. Получить по первому требованию ксерокопию лицензии на осуществление страховой деятельности.
3. На сайте www.minfin.ru в разделе «страхование» помещен реестр страховых компаний. Там можно узнать юридический адрес фирмы и все виды страхования, на которые у нее имеется лицензия.
4. Ознакомиться с правилами, типовым договором, условиями страхования и образцом полиса. Предметный разговор со страховой компанией надо начинать только после осмысления предоставленных документов.
Подготовила Наталья Агафонова
Если Вам понравился данный материал, не забудьте поделиться им с друзьями!
|
| |
| |
