| alexandr_ext | Дата: Понедельник, 06.11.2017, 17:42 | Сообщение # 1 |
 Матёрый
Группа: Администраторы
Сообщений: 850
Награды: 4
Репутация: 2
Статус: Оффлайн
| Юридическая чистота квартиры (Газета «Квартира. Дача. Офис», № 162 (1776) от 7 сентября 2005)
Юридическая чистота при покупке квартиры - это предмет особого, очень важного разговора. Ведь от нее зависит главное - безопасность сделки и благополучное владение недвижимостью в будущем.
Риэлторы и юристы тщательно проверяют квартиры, которые приобретают их клиенты: анализируют бумаги собственников и документы на само жилье. При этом специалисты досконально изучают историю квартиры от первого владельца. Столь тщательная и въедливая проверка недвижимости направлена на то, чтобы избежать проблем в будущем. Ведь если в одной из предыдущих сделок были нарушены права третьих лиц, ваша сделка может быть признана недействительной.
Например, имел место ряд прецедентов, когда законодательная база и судебная практика формировались по мере хода самого процесса приватизации. Очевидно, что закрепленные на поздних стадиях развития законодательства положения, определяющие порядок приватизации, наследования, купли-продажи, далеко не всегда соблюдались при осуществлении сделок на ранних этапах формирования рынка. Следствием этого стало огромное количество скрытых и явных дефектов прав, связанных с объектами, приватизированными в 90-х годах. Риэлтор сумеет узнать необходимые подробности и либо устранит проблемы, либо порекомендует отказаться от сделки. Кроме того, существуют определенные тонкости, которые необходимо учитывать, покупая квартиру, находящуюся в собственности по наследству. Например, если не были учтены права наследников первой очереди, владение квартирой может быть оспорено. Юристы и риэлторы компании в обязательном порядке проверяют все нюансы и не допустят, чтобы вы приобрели квартиру сомнительной чистоты.
Но существует и другая сторона медали. Зачастую люди перестраховываются и отказываются от выгодной сделки. В корпорации специалисты юридического департамента отлично знают законодательство и судебную практику в сфере недвижимости, а потому с уверенностью могут определить, в каких случаях от сделки действительно лучше отказаться, а в каких приобрести и со спокойной душой владеть и пользоваться новой квартирой.
Приведем такой пример. Существует мнение, что частная собственность на квартиры берет свое начало с 1991 года: именно тогда был принят Закон "О приватизации жилищного фонда РФ". Совсем недавно риэлтор корпорации подобрал квартиру клиенту. Она ему очень понравилась. Собственники владели квартирой на основании договора купли-продажи от 1993 года. Стали проверять историю квартиры и выяснили, что первым документом на квартиру был не договор передачи и свидетельство о собственности, которое выдается при приватизации, а договор купли-продажи 1990 года. Клиент хотел было отказаться от этого варианта, но юристы объяснили ему, что фактически возникновение права собственности у нанимателей жилых помещений и членов их семей началось с реализации принятого Советом Министров СССР от 02.12.1988 года Постановления № 1440 "О продаже гражданам в собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда".
На базе этого постановления были разработаны республиканские положения о продаже гражданам квартир в личную собственность и об оплате расходов на их содержание и ремонт. Правда, определенный данными нормативными актами порядок купли-продажи жилья не нашел широкого применения. Так, в Российской Федерации было продано лишь 0,2% всего обобществленного жилищного фонда. Таким образом, тщательная юридическая проверка всех документов сняла все сомнения: клиент приобрел квартиру и остался доволен.
Чистота по-юридически (Газета «Квартира. Дача. Офис»)
Все агентства недвижимости в своей рекламе указывают такую услугу, как проверка юридической чистоты квартиры или истории квартиры. Что это значит? Если мы говорим, что квартира чистая, то подразумеваем, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки, что право собственности на квартиру не ограничено какими-либо запретами или обременениями и что нет и в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной.
Как же риэлтор проверяет эту самую юридическую чистоту? На самом деле, в большинстве случаев достаточно внимательно прочитать документы, необходимые для совершения сделки. В них содержится вся необходимая информация. Поэтому вся проверка сводится к проверке подлинности документов и их правильному чтению. Преимущество риэлтора в том, что он умеет правильно читать, т.е. знает, на что именно нужно обратить внимание.
Вся история квартиры содержится в домовой книге и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В домовой книге записаны все, кто когда-либо проживал на данной жилплощади, а также те, кто эту квартиру приватизировал. Чтобы получить доступ к этой информации, необходимо взять расширенную выписку из домовой книги (существует еще сокращенная выписка, где указаны только лица, проживающие в квартире в данный момент). Такую выписку может взять владелец квартиры (ответственный квартиросъемщик) или его доверенное лицо. Обычно риэлтор и становится таким доверенным лицом, т.е. получает от владельца квартиры доверенность на сбор документов и самостоятельно получает в РЭУ или ЖЭКе такую выписку. Однако некоторые недобросовестные агенты могут переложить стояние в очередях и, соответственно, получение выписки на самого владельца. Поэтому...
Правило №1: вам желательно присутствовать при получении расширенной выписки из домовой книги.
Очень важно, чтобы никто из предыдущих жильцов не потерялся. То есть, если вы видите, что кто-то из них был выписан не по новому адресу, а временно в места лишения свободы или на лечение в психоневрологический диспансер, от покупки такой квартиры лучше отказаться.
Кроме того, если не все лица, прописанные в квартире, участвовали в приватизации, то необходимо удостовериться, что они написали в Департамент муниципального жилья отказ от приватизации. Это не относится к несовершеннолетним, т.к. они в любом случае участвуют в приватизации той квартиры, в которой проживают, если это право уже ими не было использовано раньше. Также, если жилец в момент приватизации был выписан из квартиры, но не постоянно на другое место жительства, а временно (работа за рубежом, пребывание в местах лишения свободы и т.д.), то он также сохраняет право на приватизацию и может его истребовать.
Далее нужно посетить Росрегистрацию. В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним хранится вся информация обо всех существующих правах на квартиру, а также об их ограничениях или обременениях. В расширенной выписке из реестра содержится вся информация обо всех правах, когда-либо возникавших на данную квартиру и об основаниях для их изменения, перехода или прекращения.
Правило №2 аналогично правилу №1: необходимо присутствовать при получении выписки.
Невозможно описать все нюансы правильного чтения выписки из реестра прав, поэтому остановимся на самых общих моментах.
Унаследованная квартира
Дело в том, что у нас, в отличие от той же Америки, государство не ищет родственников умершего. И если неучтенный претендент на свою долю в наследстве появится в течение трех лет и сможет доказать свои права, то все сделки, совершенные с квартирой после принятия наследства, будут признаны недействительными. К тому же среди наследников есть группы лиц, которые должны получить свою долю в любом случае, даже если квартира была завещана кому-то другому. Это несовершеннолетние дети, престарелые родители усопшего или его подопечные. Провести проверку, доказывающую отсутствие таких претендентов, - невозможно. В этом случае можно сделать две вещи. Отказаться от сделки, если с момента принятия наследства прошло менее трех лет. Или, если точно известно, что у наследника и владельца квартиры есть родственники, то получить Выписку из Нотариальной книги у того нотариуса, который оформлял наследство. В выписке должно быть указано, что остальные известные наследники подписали отказ от вступления в наследство.
Правило №3: необходимо присутствовать при получении такой выписки.
Квартира принадлежит владельцу, но была приобретена на основании договора с пожизненным проживанием бывшего владельца.
Должно быть свидетельство о смерти бывшего владельца. Продать квартиру собственник может и при его жизни, но бывший владелец сохраняет право пользования жильем.
Правило №4: вам необходимо посетить ЗАГС при получении дубликата свидетельства о смерти бывшего владельца.
Существуют какие-либо иные обременения или ограничения прав.
В этом случае вам следует быть готовым к тому, что Росрегистрация не зарегистрирует сделку либо квартира перейдет в вашу собственность, но ограничения или обременения сохранятся. Здесь невозможно дать какой-либо общий совет, т.к. все зависит от конкретного случая.
Кроме прав на жилье, владелец должен еще иметь возможность осуществлять эти права, т.е. быть дееспособным гражданином. Поэтому, если у вас есть малейшие сомнения на счет вменяемости продавца, если вы подозреваете, что продавец злоупотребляет алкоголем, то необходимо потребовать справки из ПНД и НД (психоневрологический и наркологический диспансеры). Возможно, этим вы даже обидите человека, многие действительно обижаются. Но сделка, совершенная лицом недееспособным, ограниченно дееспособным или неспособным понимать значение своих действий, - ничтожна (т.е. недействительна). И слишком много случаев мошенничества было основано именно на применении этой правовой нормы. Особенно это касается случаев, когда продавцами являются пожилые люди или явные алкоголики.
Такую справку нельзя получить по доверенности, ПНД и НД выдают информацию о гражданине только самому гражданину.
Правило №5: Вам необходимо присутствовать при получении этих справок. Также необходимо отметить, что передача информации между медицинскими учреждениями в нашей стране несколько "хромает". Поэтому, если продавец менял место жительства, то справку необходимо получать не только из диспансера по последнему месту жительства, но и из предыдущих.
Если вам очень уж понравилась квартира, собственник которой состоит на учете в НД или ПНД, то можно провести медицинское освидетельствование продавца непосредственно в присутствии нотариуса при совершении сделки или получить согласие опекуна или попечителя, заверенное в органах опеки и попечительства.
Все остальные документы, как правило, лишь подтверждают полученную информацию.
Правило №6: если в каком-либо документе содержится информация, противоречащая другим документам, то здесь, скорее всего, имеет место нечеткая и несвоевременная передача данных между инстанциями. В этом случае необходимо пройти по тем ведомствам, которые не передали вовремя информацию, получить от них копии соответствующих распоряжений или постановлений и передать их туда, куда информация не дошла. Если при этом появляются какие-то ограничения и обременения прав или появляются третьи лица, которые могут предъявить свои права на квартиру, то можно похвалить себя за грамотно проведенное расследование и продолжить поиски квартиры.
Михаил Козырев
Если Вам понравился данный материал, не забудьте поделиться им с друзьями!
|
| |
| |
