| alexandr_ext | Дата: Понедельник, 30.10.2017, 23:30 | Сообщение # 1 |
 Матёрый
Группа: Администраторы
Сообщений: 850
Награды: 4
Репутация: 2
Статус: Оффлайн
| Общеизвестно, что при приобретении квартиры на вторичном рынке покупатель сталкивается с проблемой - как «вытурить» с занимаемой площади продавца. Причем освобождение необходимо не только «физическое» (вывез свои вещи и передал ключи), но и «юридическое» – чтобы снялся с регистрации по месту жительства. Идеальный вариант – свободная (и физически, и юридически) квартира, но в реальной жизни такое бывает, мягко скажем, не всегда.
Связанные с этой темой вопросы и решил изучить обозреватель журнала www.metrinfo.ru.
Заглянуть в душу
Причины, по которым в продаже появляются квартиры с «прописанными», очевидны – это бедность населения и отсутствие развитого ипотечного кредитования. Решая жилищную проблему, человек, как правило, не имеет денег и возможности где-то взять их в долг. Все, что у него есть – квартира. Поэтому подавляющее большинство сделок (например, на московском рынке эксперты оценивают их долю в 70-90%) являются «альтернативными»: продаем старое жилье и сразу же покупаем на вырученные деньги новое. До получения этой самой новой квартиры продавцу «выписываться» просто некуда.
С точки зрения покупателя, у проблемы есть лежащее на поверхности решение: рассматривать только «свободные» варианты, без проживающих (физически) и зарегистрированных. Однако этот вариант при ближайшем рассмотрении оказывается вовсе не таким привлекательным. Во-первых, этих квартир просто мало – 10-30%, т.е. мы сами резко сужаем себе поле для выбора. Кстати, на самом деле этих квартир еще меньше: многие объявления, в которых красуется пометка «свободна», на самом деле вовсе не таковы, а продавцы пытаются факт «несвободы» скрыть. А во-вторых, владельцы объектов без «прописанных» прекрасно понимают привлекательность своего товара. Так что цена здесь окажется выше – процентов на 10.
Но, предположим, вы покупатель. Нашли квартиру. Хозяин честно признает (уже хороший знак), что прописан сам и – может быть – кто-то из членов семьи. На вопрос о причинах подобного «безобразия» рассказывает примерно то, что изложено двумя абзацами выше. Такой человек – потенциальный мошенник? Скорее всего, нет. Подавляющее большинство продавцов после сделки честно покидают квартиры, тех, кто отказывается сделать это, не наберется и 0,5%. Так что задачу следует сформулировать так: не убегать в ужасе, обнаружив «несвободную» квартиру, а попытаться понять, действительно ли она опасна?
Пользователи: простые и «козырные»
Попробуем теперь разобраться, что это за «звери» такие – прописка и регистрация. Прописка существовала давно – еще с советских лет. В начале 90-х, на волне демократизации, ее признали не соответствующей Конституции и упразднили. Но взамен органы МВД сразу же придумали «регистрацию по месту жительства». Сравнивая то и это, вспоминаешь старый анекдот про «совсем арбуз, только совсем не арбуз». Регистрация изначально объявлялась как нечто совершенно непохожее на прописку – прежняя была «разрешительная» (т.е. органы милиции могут разрешить, а могут и не разрешить вам прописаться здесь), тогда как новая – «уведомительная» (вы извещаете государство, что проживаете по такому-то адресу). Но в документы, регламентирующие процедуру регистрации, постоянно вносились разные поправки, уточнения, разъяснения – как уже догадался проницательный читатель, «гайкозакручивающего» свойства. И в итоге регистрация сегодня уже почти ничем не отличается от прежней прописки. Сходство такое, что паспортистки в ЕИРЦ говорят «прописан» - хотя формально этого явления нет уже почти 20 лет.
С точки зрения закона, регистрация дает человеку «право пользования» - т.е. возможность проживать в квартире. Дела нет, что он не собственник – жить имеет право. На практике это означает вот что. Вы купили квартиру, а потом обнаружили кого-то, кто выражает горячее желание в этой квартире жить. Вы, разумеется, вызываете милицию для того, чтобы выдворить нахала из вашей недвижимой собственности. Но человек этот показывает паспорт со штампом о регистрации по данному адресу – и милиционеры, взяв под козырек, уезжают. Более того, если вы захотите «решить проблему» самостоятельно (т.е., говоря проще, подведете этого гражданина к входной двери и напутствуете его пинком пониже спины) – разбираться с милицией придется уже вам… Все это, конечно, делает «прописанных» крайне неудобными для новых владельцев.
До введения ныне действующего Жилищного кодекса (2005 год) права «зарегистрированных» на квартиру были почти безграничными. Сейчас иначе: после того, как собственник квартиру продал, члены его семьи обязаны сняться с регистрации и очистить помещение. Казалось бы, все хорошо… Но есть две существенные оговорки. Во-первых, принудительная выписка возможна только через суд – а это долгое дело. А во-вторых (что значительно серьезнее), существуют отдельные категории пользователей, выписывать которых наше гуманное законодательство отказывается. Сюда относятся несовершеннолетние граждане, пенсионеры, граждане недееспособные и ограниченно дееспособные.
Список можно продолжить. Например, если продаваемая квартира стала собственностью в результате приватизации (а не покупки, по наследству и т.п.), в ней могут оказаться граждане, отказавшиеся от этой самой приватизации. По закону они тоже сохраняют право пользования, даже если собственник (или собственники) решили квартиру продать. «Проблемой для покупателей могут стать лица, ранее прописанные в квартире, но выбывшие из нее против своей воли: осужденные к лишению свободы на длительный срок, подвергнутые принудительному лечению в психиатрических больницах или ЛТУ, - продолжает Махач Бижанов, управляющий партнер юридической фирмы Legal Consulting Group. – Их права на пользование квартирой сохраняются, если они были зарегистрированы в квартире до 1 марта 2005 года, даже в том случае, если в момент совершения сделки купли-продажи они в квартире и не были прописаны».
…В общем, сложно не согласиться в том, что такие граждане представляют значительно большую проблему, чем продающий квартиру собственник. Последний подписывает документы, в которых наверняка будет предусмотрен пункт об обязательстве выписаться в течение оговоренного срока. Если человек нарушит – его можно оштрафовать, обратиться в суд: обязательство налицо. А «просто прописанный» в продаже формально не участвует, и по договору не отвечает.
Внезапно, как рояль в кустах
Жизнь иногда подбрасывает истории, которые не придумает самый изощренный ум. Реальная ситуация: продавалась квартира, объявленная свободной. Хозяин подтвердил это: сходил вместе с покупателем в паспортный стол и взял выписку из домовой книги, подтверждающую, что зарегистрированных нет. Но потом жена этого хозяина стала устраиваться на новую работу, но для приема туда ей нужна была московская регистрация. И она уговорила мужа прописать ее – при том, что сделка по продаже уже шла полным ходом.
Данный случай, как заверили наши эксперты, относительно безопасен: жена не относится к категории «привилегированных» пользователей, выписать ее по суду можно без проблем. Более того, действия продавца могут квалифицироваться как мошеннические: достаточно сопоставить даты. Скорее всего, либо продавец сам это поймет, и, не доводя до суда, решит вопрос со снятием зарегистрированных в квартире людей с регистрационного учета, либо это будет сделано по решению суда.
Но, согласимся, «осадочек остается» - как все, оказывается, в этой жизни неоднозначно, и очень просто превратить квартиру из «свободной» в «несвободную»!
Что делать?
Ответы на практические вопросы очевидны. Прежде всего, четко определиться с тем, «кто в теремочке живет?» (и жил ранее – не забудем о «сидельцах»). Для этого в паспортном столе берется расширенная выписка из домовой книги – в этом документе указаны все, кто когда-либо проживал в данной квартире. По поводу каждого разбираемся, куда он делся. Особое внимание уделяем, естественно, уже перечисленным выше «козырным» категориям.
Второе – со всех зарегистрированных лиц хорошо бы получить письменное обязательство покинуть квартиру в оговоренные сроки. Тут тонкость в том, что гражданское законодательство предусматривает, что в договоре могут быть указаны обязательства сторон сделки, но никогда – третьих лиц. Поэтому для самого продавца соответствующий пункт предусматривается сначала в авансовом соглашении, а потом и в договоре купли-продажи. А вот «просто прописанные», которые в сделке не участвуют, должны подписать отдельное обязательство.
И третье – деньги. Есть и такая практика: часть суммы, причитающейся продавцу по договору купли-продажи, обычно не выплачивается сразу – а только после юридического и физического освобождения. Можно также дополнить документы пунктами о том, что при отказе уезжать или срыве сроков продавец будет оштрафован. Солидный штраф может стать хорошим стимулом для продавца соблюдать свои обязательства и не идти на обман.
Ну а если все это не сработало (или покупатель забыл об этих мерах безопасности), остается одно – судиться…
Мнения экспертов:
Андрей Банников:
В идеале вопрос с «прописанными» надо решать до выхода на сделку. Однако чаще случается, что это происходит параллельно. В этом случае как раз и важна роль риэлтора, а точнее его опыт, квалификация. Профессионал всегда заранее видит весь процесс и может просчитать ходы. Причем с обеих сторон. Он будет искать всевозможные пути, чтобы нивелировать риски и конфликты между сторонами. Зная психологию поведения каждой из сторон и обладая нужными юридическими знаниями в области недвижимости, специалист обратит внимание на все необходимые тонкости, а также гарантирует грамотное и своевременное составление документов.
Также немаловажную роль играет репутация и статус риэлторской компании: крупные агентства имеют возможность провести проверку юридической чистоты сделки в полном объеме. В таких компаниях, как правило, задействован целый штат юристов для проведения каждой сделки. Опыт, наработанный годами, это тоже своего рода гарант того, что специалист изначально увидит все подводные камни и обратит на них особое внимание.
Константин Барсуков:
Согласно статье 558 Гражданского Кодекса РФ, существенным условием договора купли-продажи жилого недвижимого имущества является указание в договоре перечня лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования данным помещением после его приобретения покупателем. Таким образом, внимательное прочтение договора купли-продажи может помочь обнаружить притязания на проживание в квартире третьих лиц. Также на основании данного пункта можно будет впоследствии оспорить в суде договор купли-продажи, если зарегистрированные лица вдруг обнаружатся после сделки. А чтобы по итогам оспаривания покупателю в подобной ситуации было легче получить назад свои деньги, рекомендую настаивать на указании в договоре купли-продажи реальной, а не заниженной, суммы сделки.
Владимир Абгафоров
После заключения договора купли-продажи и его государственной регистрации квартира уже юридически принадлежит не нам, а покупателю. Так что нам предстоит сделать последний шаг: освободить объект и передать его новому собственнику.
Освободите помещение!
Как было уже много раз сказано, лучше всего продавать и покупать пустые квартиры – в которых никто не зарегистрирован по месту жительства («прописан») и не проживает.
Однако для российского рынка, особенно экономкласса, такая ситуация – скорее исключение: наши граждане не настолько богаты, чтобы в одной недвижимости жить, а другими «крутить». Так что куда чаще происходит так, что в продаваемом жилище люди сидят до последнего – и выбывают из него только в новокупленное (в рамках все той же сделки купли-продажи) помещение.
Как и в какое время произойдет освобождение проданной квартиры – законом этот вопрос никак не регламентируется, он оставляется исключительно на усмотрение сторон. Условия обычно прописываются в договоре купли-продажи, и продавцу остается только соблюдать их. Как правило, сроки составляют от 2-3 дней до 2-3 недель. Минимальные – для тех случаев, когда владельцу есть куда выехать и «прописаться». Тут, говорят риелторы, по уму было бы сделать это до сделки, но среди продавцов бывают люди со своими специфическими резонами. Довелось, например, увидеть бабушку, которая напрочь отказывалась сниматься с регистрационного учета, поскольку в этом случае ее лишали бы «лужковских» льгот по квартплате.
Что до максимальных сроков, то они характерны для длинных «цепочек», когда по паспортным столам перемещаются огромные массы народа, и каждый из участников ждет, когда квартиру, в которую он должен «прописаться», освободит другой участник сделки.
Жертвы милитаризма
В силу принадлежности к мужскому полу автор не может не отметить еще одного – выраженной дискриминации, имя которой – военкомат. Дело в том, что в нашей чудесной, вечно готовящейся воевать с кем-то стране все мужчины являются военнообязанными и должны при переезде сниматься и становиться на воинский учет. Что, конечно, процесс удлиняет.
Несколько лет назад я и сам попал в подобную передрягу. Милая женщина Ирина, которой я передавал квартиру, быстро решила свои проблемы в паспортном столе и стала ждать, когда же я очищу помещение. А у меня – военкомат, где в тот момент как на грех надумали менять военные билеты офицерам запаса. По старому с учета не снимают, а бланки новых – в сейфе у тов. прапорщика, который, как мне кажется, в тот момент пребывал в глубоком запое. Во всяком случае, другие тамошние трудящиеся на вопросы о том, где же сей жрец Марса, только загадочно улыбались – точь-в-точь как Джоконда. Ирине я ситуацию объяснил, выразил готовность встретиться и показать все свои документы с отметками о посещениях различных инстанций. Ирина проявила понимание и от контроля отказалась. В общем, я, конечно, «выписался» - но на две недели позже обещанного...
Злонамеренные
А что если бывший собственник квартиры просто не станет «торопиться» с ее освобождением? Для борьбы с подобным окаянством давно найдено решение – называется оно «удержание под выписку». «Часть суммы, обычно от 200 тыс. до 1 млн руб., закладывается в отдельную ячейку. Продавец получит доступ к ней только по предъявлении выписки из домовой книги, подтверждающей снятие с регистрационного учета». В этом случае – это мы уже от себя – никаких проблем обычно не возникает, продавец сам бегает по инстанциям, выражаясь словами О’Генри, «в трех метрах впереди собственного визга».
Хуже (для покупателя), если никакого такого «удержания» сделано не было – например, приобретающая сторона об этом в свое время забыла или проявила излишнюю мягкотелость.
Когда увещевания не помогают, остается одно – суд: согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Т.е. новый собственник вправе обратиться в судебные органы с иском о выселении прежнего собственника и членов его семьи.
Подобные вопросы решаются исключительно через суд. Самостоятельно сделать это новый собственник не вправе.
Бедненько, но чистенько
Состояние передаваемой квартиры – тоже довольно «благодатное» поле для возникновения конфликтов. Покупатель видел объект обжитым и симпатичным (более того, продавец прикладывал все усилия, чтобы сделать это впечатление максимальным), а передают ему нечто ободранное. Из виденного в жизни: в комнате обоями оклеена ровно половина стен – остальное загораживала мебельная «стенка». В другом случае уезжающий хозяин выдрал из стены все розетки. Дом – 1969 года постройки, розетки – «родные» советские, так что за каким Armorácia rusticána они ему сдались – непонятно. Но выдрал.
Закон в подобном случае изъясняется, как обычно, довольно обще. Основное понятие, предусмотренное законодательством, – квартира должна быть пригодна для использования. Все нюансы, которые могут быть в конкретном случае, не типичные для обычной сделки, должны быть оговорены в договоре купли-продажи».
От себя добавим, что это означает, что с электророзетками тот гражданин дал маху – в квартире они должны быть, а при желании увезти их (например, они по каким-то причинам дороги хозяину) на их место должны быть установлены новые. Но в данном случае ввиду грошовости вопроса никто претензий предъявлять не стал.
Но бывают ситуации и негрошовые. К примеру, часты продажи «с мебелью» - когда за обстановку, бытовую технику или что-то еще подобное продавец получает дополнительные деньги. В этом случае необходимо составить дополнительный договор, в котором прописать список имущества, который будет передан будущему собственнику. Также к нему следует приложить фотографии. В дальнейшем по этому списку и будем сверяться при передаче квартиры покупателю.
Стоит заметить, что при невыполнении продавцом своих обязательств покупатель «вправе потребовать» - либо вернуть незаконно вывезенное, либо доплатить разницу. Такая формулировка подразумевает, что считающая себя обиженной сторона должна обращаться в суд, где предстоит долгое и мучительное разбирательство…
Дорогая передача
Подписание большинства документов (всякие предварительные соглашения, сам договор купли-продажи) у нас уже в прошлом. Но остается еще одна бумага, которую сторонам сделки предстоит составить, – это передаточный акт. В отличие от многих прочих этот документ не требует каких-то специальных бланков, его не заверяют разноцветными штампами и печатями. Составляется он в простой письменной форме на обычной бумаге и только подписывается сторонами. Из-за этого отношение к нему иногда не очень серьезное. А зря – передаточный акт очень важен!
Согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ, передаточный акт является неотъемлемой частью договора купли-продажи. В нем стороны подтверждают исполнение обязательств по договору, подтверждают проведение расчетов и отсутствие претензий. Также с момента подписания акта риск случайной гибели товара переходит от продавца к покупателю (ст. 459 ГК РФ)».
Последний тезис, на наш взгляд, следует разобрать чуть подробнее. Дело в том, что – как мы помним – покупатель становится владельцем квартиры с момента государственной регистрации договора. После этого ситуация несколько перекошена: квартира (юридически) принадлежит покупателю, а контролирует ее еще продавец. И, к примеру, если в ней произошла какая-то авария, могут предъявить претензии: покупатель посчитает, что продавец недостаточно тщательно оберегал чужое имущество. После подписания передаточного акта весь этот перекос устраняется: за квартиру отвечает ее нынешний собственник. Даже если через пять минут объект будет полностью уничтожен – это уже не наша (продавца) вина. Так что продающей стороне рекомендуется не затягивать с подписанием акта: зачем нам ответственность за имущество, которое все равно уже не наше?
Передаточный акт должен содержать в себе следующие пункты: адрес передаваемого объекта, факт передачи денег покупателем продавцу, факт передачи ключей и оплаты продавцом всех коммунальных услуг, а также подтверждение сторонами факта отсутствия друг к другу претензий.
Замки - не забудьте о них
Получив приобретенную квартиру, разумный покупатель, естественно, первым делом поменяет в ней замки – это вопрос его собственной безопасности и сохранности его имущества. Однако есть соображения, заставляющие продавца самому напомнить об этом. Ведь если через некоторое время в квартире произойдет кража, покупатель может думать, что у продающей стороны оставались дубликаты ключей. А если замки были заменены – мы уже вне подозрений. Так что соображение это не столько юридическое, сколько из разряда обычного житейского здравого смысла.
Владимир Абгафоров www.metrinfo.ru
Если Вам понравился данный материал, не забудьте поделиться им с друзьями!
|
| |
| |
