Как обманывают дольщиков

"Вечерний Барнаул" - о технологиях обмана, и как от него уберечься
"Как не повторить судьбу обманутых дольщиков и не остаться у разбитого корыта, вложив деньги в долевое строительство?", — об этом читателям газеты  «Вечерний Барнаул» рассказывает  Вадим  Перегудов, заместитель  руководителя инспекции Алтайского края по надзору в строительстве.

«Для потенциальных покупателей квартир обманутые дольщики нередко являются чем-то далеким по ту сторону телеэкрана. Каждый думает, что уж его-то при покупке жилья не проведут. Но, увы, случаи обмана дольщиков продолжаются», — пишет корреспондент «Вечерки» Алена Ситказинова.

Долевое строительство — довольно привлекательное и выгодное вложение денег.
Строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков и на эти средства строят дом, после чего квартиры переходят в собственность покупателей.
Как правило, цены при долевом строительстве ниже, чем при покупке квартиры на вторичном рынке. Но при всей выгоде участие в долевом строительстве требует особого внимания и бдительности. Мы попытались разобраться в том, как не остаться у разбитого корыта, вкладывая деньги в долевое строительство.

Технологии обмана
Для начала разберемся, какими способами обманывают дольщиков. К самым многочисленным категориям пострадавших относят жертв долгостроя. К примеру, вы приобретаете квартиру на стадии строительства по одной цене, а через некоторое время ситуация на рынке изменилась и цены подскочили в два-три раза.

При этом причина увеличения цены может быть не только экономического характера. Вполне вероятно, что застройщик оказался не вполне компетентным и профессиональным, просчитав неправильную цену квадратного метра еще на стадии проектирования. Но кто бы ни был виноват, необходимо доплатить.
Но кто это будет делать? У дольщиков, как правило, таких денег нет. Работать в убыток застройщик тоже не хочет. Ситуация тупиковая. И в итоге строительство замораживается на неопределенное время еще на начальной стадии.

Велика армия дольщиков, ставших жертвами финансово-строительных пирамид.
Вот как выглядит самая опасная схема обмана: липовые компании-застройщики заманивают потенциальных дольщиков фантастически низкими ценами на квартиры, собирают с доверчивых граждан деньги под строительство, заключают договоры. Конечно же, дольщикам даются многочисленные обещания и гарантии, но все же потом фирма благополучно исчезает вместе с деньгами дольщиков.

В этом случае ничего сделать нельзя. Надо надеяться только на правоохранительные органы. Некоторые компании прикрывают свою деятельность, создавая видимость строительства: роют котлован, устраивают фундаменты — и все, итог тот же самый. Есть известный случай, когда и дома в нескольких городах России строились, да только деньги почти со всей страны собирались .

Двойные продажи - еще один излюбленный прием мошенничества со стороны застройщика.
Мошенники заключают несколько договоров на одну квартиру или попросту продают один и тот же товар по нескольку раз. После сбора денег мошенники тем или иным способом самоустраняются и попросту сталкивают лбами дольщиков, многие из которых начинают судиться друг с другом.
Также достаточно велико количество случаев, когда дольщики просто не могли получить свое уже готовое жилье из-за проблем с оформлением права собственности. И зачастую это может затянуться на довольно долгий срок, и людям приходится жить не в своих квартирах, за которые уплачены деньги, а где придется.
Как уберечься от мошенничества- Чтобы не стать жертвой мошенников, нужно со всей тщательностью подойти к выбору застройщика, – считает Вадим Анатольевич. – В первую очередь следует обратить внимание на историю застройщика, на уже реализованные им объекты.
Если данная компания давно и успешно работает на рынке и объекты ее строительства налицо, это говорит само за себя. А в случае, если у фирмы нет за спиной ни одного реализованного проекта либо она имеет не самую хорошую репутацию, это повод как минимум задуматься.
Также нелишним будет узнать, имеет ли компания незавершенные объекты строительства, срок сдачи которых уже давно прошел. Найти подробную информацию о застройщике можно в проектной декларации – официальном документе, публикуемом организацией в СМИ.

Проектные декларации строительных организаций, попавших к нам на проверку, инспекция публикует на своей странице на официальном сайте Алтайского края.

Еще нужно помнить о том, что компания-застройщик, согласно Федеральному закону № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г., обязана по вашему первому требованию предъявить следующие документы: учредительные документы, свидетельство о госрегистрации, о постановке на учет в налоговом органе; отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам; годовые отчеты, данные о прибыли и убытках.

- Хорошо, мы остались довольны информацией о компании. Что дальше?
- Следующий шаг – посмотреть, каким образом компания оформляет сделки. В федеральном законе о долевом строительстве указано три законных способа оформления сделок. Это два недоговорных способа привлечения денежных средств граждан для строительства жилья – вступление в кооператив (жилищно-строительный или жилищный накопительный) и жилищные сертификаты.

Договор участия в долевом строительстве — это наиболее защищенная для граждан форма правоотношений среди всех существующих в настоящее время в сфере строительства жилья. Он заключается между застройщиком и участником долевого строительства без посредников.

Договор долевого участия подлежит обязательной госрегистрации, что позволяет избежать двойных продаж. Покупателю попросту откажут в регистрации, если на эту квартиру уже существует другой договор. В этом вопросе важно понимать: нет госрегистрации – нет договора.

Именно после регистрации дольщики становятся связанными с объектом юридическими узами, получают в залог земельный участок, а также иные гарантии исполнения обязательств по договору, предоставляемые федеральным законодательством. В соглашении о долевом участии должны указываться конкретные параметры объекта, а также квартиры, на которую претендует покупатель, вплоть до даты сдачи дома, цены договора, сроков и порядка  уплаты. Обязателен гарантийный срок пять лет, в течение которого все выявленные недоделки должны устраняться за счет застройщика.

- Как разобраться, правильно ли составлен договор долевого участия?
- Прежде чем подписывать договор долевого участия с застройщиком, было бы нелишним проконсультироваться с юристом и только после этого принимать решение о том, стоит ли вступать в отношения с этой организацией на таких условиях или нет. Кроме того, наличие упомянутой выше госрегистрации само по себе снимает ряд вопросов, связанных с чистотой сделки, таких как «все ли существенные условия указаны в договоре?», «имеются ли у застройщика необходимые разрешительные документы для строительства?» и т. д.

- Случается ли, что договорные отношения оформляются не должным образом?
- Конечно. В своей работе мы неоднократно сталкивались с незаконными способами привлечения денежных средств граждан с целью строительства квартир. К так называемым серым схемам можно отнести договоры инвестирования, договоры о совместной деятельности (простого товарищества), предварительные договоры участия в долевом строительстве, предварительные договоры участия в долевом строительстве одновременно с заключением договоров займа и выдачей векселей, предварительные договоры купли-продажи несуществующей недвижимости, всевозможные соглашения об уступках прав требований по вышеперечисленным договорам и т. п. Какую бы схему ни предлагал застройщик, знайте, что единственный законный вариант оформления договора – договор долевого участия. Все остальные договоры как основание привлечения ваших денежных средств будут являться незаконными.

- Как часто в своей работе вы сталкиваетесь с «серыми схемами»?
- Обращение человека в инспекцию о том, что у него неправильно привлечены денежные средства, является сигналом для организации внеплановой проверки. По факту каждого такого обращения наши специалисты выезжают для проверки в данную организацию. Как правило, каждый месяц совершается одна или две такие проверки.
Я сам обманываться рад?

- Как реагируют нарушители на действия инспекторов?
- По-разному. В большинстве случаев действует. Тех, кто собирается работать и находится на рынке для того, чтобы строить, и привлекать к ответственности не нужно. С такими застройщиками все вопросы решаются на стадии обращения граждан, до привлечения инспекции. Есть организации, которым нужно наше участие. После того как их привлекают к ответственности, они начинают задумываться. А есть те, кто вовсе не считается с законом.

- Списки нарушителей открыты?
- Перечень юридических лиц, привлеченных к административной ответственности за нарушения в области долевого строительства, можно найти на официальном сайте Алтайского края. Если вдруг вы обнаружили в нем организацию, с которой собрались сотрудничать, нужно по крайней мере озаботиться правильностью оформления сделки с данной организацией.

- Обманутые дольщики – кто они? Всегда ли жертвы правовой неграмотности?
- Иногда среди дольщиков встречаются неграмотные с правовой точки зрения люди. Нередки случаи, когда люди «вслепую» идут на совершение сделки в надежде на всевидящее око государства. Эта категория дольщиков надеется, что государство все видит, знает и в случае чего спасет. Но, увы, такая возможность выпадает редко, потому что зачастую мошенники тщательно прорабатывают договоры с правовой точки, чтобы уменьшить степень какого-либо воздействия со стороны государства.

Еще одна категория дольщиков сознательно дает себя обмануть, прельщаясь низкой ценой квартиры. Некоторые из них признавались, что они предполагали факт столкновения с аферой, тем не менее рисковали.
Люди часто приходят к нам за консультацией, но, как правило, постфактум, уже с проблемой, которую невозможно решить без потерь.
Что делать пострадавшим дольщикам Барнаула- Нова ли схема, по которой действовало ООО «Барнаулинвестстрой», обманувшее сотни барнаульцев?

- Застройщик привлекал средства граждан для долевого строительства, не имея на это права. Организация собирала деньги, а дома не достраивала. Сроки постоянно отодвигались. Потом фирма перешла в стадию ликвидации. Сейчас рассматривается дело о начале банкротства. По подобной схеме действуют мошенники и в других регионах. В каждом случае есть свои особенности, но в целом ситуация такова: заключается договор на строительство дома, строительство постоянно откладывается, собираются дополнительные деньги, а домов все нет.

- Как можно теперь решить проблему дольщиков «Барнаулинвестстроя»?

- На завершение строительства можно рассчитывать лишь в том случае, если дольщики объединятся. В настоящее время инвесторы строительства дома по адресу: Кутузова, 16г,разрознены и разделились на два жилищно-строительных кооператива с целью достроить один и тот же дом. Городские власти и инспекция Алтайского края по надзору в строительстве пытаются объединить дольщиков, но пока безуспешно. Почему-то у людей нет понимания того, что у них есть общие интересы и их можно отстоять только сообща. Если они будут действовать в одиночку, рассчитывать можно будет только на получение денежных средств в результате процедуры банкротства.

- Есть ли в Барнауле дела, подобные «Барнаулинвестстрою»?
- И этих достаточно. Дело в том, что в деле «Барнаулинвестстроя» участвовали и другие компании — «Стройпрогресс-плюс» и «Сибстройсервис». Руководство, учредители всех трех компаний составляют примерно один и тот же круг лиц. «Стройпрогресс-плюс» является соинвестором строительства одного из домов «Барнауливестстроя».

Фирма «Сибстройсервис» привлекала денежные средства для строительства дома в поселке Казенная Заимка. Для разрешения ситуации, сложившейся со строительством вышеперечисленными компаниями домов в городе Барнауле, по распоряжению администрации города осуществляет деятельность рабочая группа, возглавляемая Игорем Савинцевым, первым заместителем главы администрации города по градостроительству и земельно-имущественному комплексу.

Источник

Если Вам понравился данный материал, не забудьте поделиться им с друзьями!