| alexandr_ext | Дата: Среда, 28.02.2018, 13:37 | Сообщение # 1 |
 Матёрый
Группа: Администраторы
Сообщений: 850
Награды: 4
Репутация: 2
Статус: Оффлайн
| Как понять, готовы ли вы взять ипотечный кредит и что делать в трудной ситуации
Банки наперебой предлагают нам решить квартирный вопрос, завлекая все более дешевыми ипотечными кредитами. Но жизнь заемщика, исполнившего мечту о своем жилье, может надолго стать невыносимой. "Каждый месяц отдаем банку половину доходов, экономим на всем", – сетует один из заемщиков. Как взять ипотеку, чтобы через какое-то время она не стала для вас непосильным бременем? Что делать, если вы не можете платить? Об этом эксперты рассказали ИА "Бел.Ру".
Декабрьский ажиотаж
В том, что в стране новый ипотечный бум, уже нет сомнений. Только сравните цифры. В докризисном 2014 году, рекордном за всю историю страны, жители Алтайского края взяли жилищные кредиты (большая часть – ипотека) на 21,2 млрд рублей. А в 2017-м – на 23,9 млрд.
"Нет лучшего времени взять ипотеку, чем сегодня", – утверждает один из представителей крупного банка. Ведь цены на недвижимость стабилизировались, а ставки – минимальные за последние 10 лет.
Что ж, граждане с этим явно согласны. В 2017 году кредиты на жилье взяли 18,3 тыс. жителей края – на 35% больше, чем годом раньше.
Главная причина роста спроса на ипотеку – она резко подешевела. Средневзвешенные ставки в конце 2017 года достигли уровня 9,85% годовых, преодолев психологически важный рубеж в 10%. Не случайно в декабре был настоящий ажиотаж: по данным Банка России, жители края получили в банках 2547 кредитов на покупку жилья на 3,3 млрд – почти 14% всего годового объема.
Качество хорошее
Что интересно: качество ипотечного портфеля в банках хорошее – доля просрочки в нем невелика, рассказали altapress.ru в одном из банков.
"Дефолты случаются редко. Тот, кто берет ипотеку, тщательно продумывает суммы и сроки, никто не хочет лишаться своего жилья", – говорит управляющий банком.
В целом же по краю доля просроченной задолженности (свыше 30 дней) по ипотечным кредитам снизилась с 3,5 до 2,9%, по данным Национального бюро кредитных историй.
Как понять, потяну ли я кредит?
Между тем ипотечные кредиты – серьезная нагрузка. Если взять 1,5 млн рублей на 15 лет под 10,5% годовых, отдавать банку придется по 16 тыс. в месяц. Как понять, готовы ли вы к таким затратам? Если вы еще не занимаетесь учетом своих расходов и доходов, самое время начать.
"Хотя бы пару месяцев записывайте все, что заработали и что израсходовали. Так вы сможете понять, какую часть доходов тратите. К полученной сумме ежемесячных расходов накиньте 10–20% – за разовые покупки в течение года: отпуск, абонемент в фитнес-клуб, страховка машины", – советуют эксперты ИА "Бел.Ру".
Причем в доходы лучше не включать премии и бонусы – в кризисных ситуациях работодатель сократит их в первую очередь. Если же доходы превышают расходы, да еще и остается приличная сумма – смело приступайте к выбору квартиры и банка.
Если доходы превышают расходы, смело приступайте к выбору квартиры и банка.
Выгодно ли досрочное погашение?
Надо сказать, что, погашая кредит из нашего примера (1,5 млн под 10,5% годовых), за 15 лет вы заплатите банку почти 3 млн. Неудивительно, что при среднем сроке ипотеки в 15 лет россияне погашают ее за семь. Как утверждают эксперты, каждый рубль сверх необходимой суммы в первый год погашения приводит к экономии около 3–4 рублей в дальнейшем.
Но всегда ли стоит погашать ипотеку досрочно?
С одной стороны, чем дольше вы гасите кредит, тем меньше ежемесячный платеж: в нашем примере он составит 16 тыс. рублей. С другой – чем быстрее его погасить, тем меньше общая переплата: если кредит погасить за семь лет, то к концу срока вы выплатите банку 2,1 млн. Но зато ежемесячно должны будете платить по 25,3 тыс.
По силам ли семье такая нагрузка? Сможете ли вы противостоять случайностям – внезапной потере доходов? Эксперты здесь дают совет: прежде чем начинать досрочно гасить кредит, создайте запас прочности как минимум на полгода жизни.
Цитата Более 90% семей используют для досрочного погашения ипотеки или в качестве первоначального взноса материнский капитал. Тратить маткапитал на эти цели можно, не дожидаясь трехлетнего возраста ребенка. Размер маткапитала – 453 тыс. рублей, на него претендуют семьи после рождения второго и последующих детей. Программа действует до 2021 года.
Можно ли уменьшить ставку по кредиту?
Есть, впрочем, и другой способ уменьшить ежемесячный платеж: рефинансирование. Этот банковский продукт с мудреным названием дает возможность получить новый кредит по более низкой ставке и закрыть старый.
На заемщика из других кредитных учреждений банки смотрят с большим интересом – ведь это проверенный и, стало быть, хороший заемщик. Но шансы перекредитоваться есть, увы, не у всех: банки наверняка откажут в рефинансировании, если у вас есть просрочка.
Допустимый срок просрочки, как сообщили altapress.ru в нескольких банках, 3–5 дней.
А выгодно рефинансирование, когда новая процентная ставка на 3–4 процентных пункта ниже действующей, рассказали в одном из банков.
Что такое имущественный вычет при ипотеке?
А еще ипотечному заемщику не стоит забывать о праве на налоговый вычет – это может здорово поддержать его. По закону государство обязано вернуть 13% от цены приобретенной недвижимости, то есть выплаченный вами подоходный налог. Соответственно, если налог на доходы физлиц вы не платите, то и на вычет претендовать не вправе.
Правда, вычет посчитают не со всех ваших затрат на жилье. Максимальная сумма, с которой считается вычет, составляет 2 млн рублей. Так что на руки мы можем получить не более 260 тысяч.
При этом вычет этот не одноразовый. Если квартира стоит 1,5 млн рублей, оставшиеся 500 тысяч можно использовать при следующей покупке.
Вычет можно получить и на уплаченные проценты по ипотеке: здесь максимальная сумма для расчета – 3 млн рублей, максимальная сумма вычета – 390 тыс. рублей. Кстати, многие банки сегодня оказывают услуги по оформлению налоговых вычетов. Те, кто ими пользуется, говорят, что о затратах не пожалели.
Как наши земляки преодолевали трудности погашения ипотеки
Цитата Анна, Барнаул:
– Жили мы с мужем в небольшой квартирке. Место чудесное: рядом лес, стадион. Только очень уж тесно дома. Поэтому решили: жилье продадим – купим побольше и поновее, главное – в нашем же микрорайоне. А для доплаты взяли ипотеку.
Все у нас было хорошо: любимая работа, стабильный заработок и перспективы.
Оформили ипотеку с большим первоначальным взносом. Ежемесячный платеж был терпимый – тысяч 14. Мы были уверены, что потянем. Но все наше благополучие рухнуло в один день: мы оба потеряли работу.
Первое время перебивались подработками. Денег едва хватало на обязательные платежи и минимальный набор продуктов. Родители дачной картошкой и заготовками обеспечили. С погашением кредита мы ни разу не опоздали.
Ипотека – это тяжело. Но она заставляет "крутить педали" и не киснуть. Новую работу мы нашли. Хочу поскорее погасить этот кредит и начать новую жизнь.
Как планировать увеличение семьи?
Ну а теперь немного о трудностях.
Как ни странно, ипотечный кредит диктует еще и особый подход к планированию семьи. Вот история, которая может закончиться плохо: молодая семья, взяв крупный кредит с минимальным первоначальным взносом, почти сразу же заводит детей.
Между тем семейные доходы после рождения малыша падают (ведь мама не получает зарплату), а расходы увеличиваются. Плюс ремонт, покупка мебели и бытовой техники…
Словом, если хотите заводить детей, не берите крупный кредит с ежемесячным платежом в 40–50% от общего дохода. А чтобы оставить себе пространство для маневра, берите жилье меньшей площади или подальше от дорогого микрорайона.
Что делать, если не можете погасить кредит?
Так или иначе, но жизнь полна случайностей. И всего не рассчитаешь.
Житель Заринска Сергей Д., например, взял ипотеку в декабре 2014 года и считал это большой удачей – буквально на следующий день ставки в банках подскочили. А затем его работодатель стал задерживать зарплату. "Стоило мне хотя бы на день-два опоздать с выплатой по кредиту, мне звонили сотрудники банка. Я разводил руками – денег нет, и взять их негде", – рассказывал он.
Задолженность росла как снежный ком, "набегали" финансовые санкции. Потом мужчина и вовсе потерял работу. Увы: сегодня он на грани выселения. Но проблемы могло и не быть, если бы Сергей, что называется, соломки подстелил – создал "подушку безопасности": запас денег на полгода.
Имеет ли смысл соглашаться на добровольное страхование?
Вообще, эксперты советуют при оформлении ипотеки просчитывать самый негативный вариант. В том числе смерть заемщика (или созаемщика).
Как известно, Закон "Об ипотеке" обязывает страховать риск утраты или повреждения заложенного имущества (статья 31). Но банки, как правило, предлагают и добровольное страхование – например, риска смерти или утраты трудоспособности. Часто заемщики от него отказываются. Правильно ли это?
Цитата Михаил Мамута,
руководитель службы Банка России по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг:
– Стоит задуматься, что будет с семьей в случае потери кормильца. Как ваши родные будут погашать ипотеку? Скорее всего, банк окажется вынужден требовать вернуть кредит или забрать квартиру. А вот страховка могла бы помочь семье избежать дополнительной трагедии.
Какие возможны варианты решения?
Главное правило в проблемной ситуации: появились трудности – обратитесь в банк. Прятаться от кредитора – худшая стратегия. На сегодня действует принятая правительством РФ программа помощи заемщикам, попавшим в сложную финансовую ситуацию. Если заемщик соответствует ее условиям, есть шанс добиться довольно выгодной реструктуризации.
Но решение об этом в любом случае принимает кредитор. А банки пока неохотно идут на реструктуризацию по этой программе (см., например, решение Алтайского краевого суда). Зато они могут предложить другой вариант: увеличить срок пользования кредитом или дать отсрочку по уплате основного долга. Если, конечно, сочтут вашу беду объективной.
Правда, за временное снижение платежей потом придется расплачиваться их повышением. Но это лучше разбирательств в суде, который может принять решение о выселении, обращении взыскания на квартиру и передаче ее на публичные торги.
Цитата Начальную продажную цену заложенного имущества суды определяют на основании ч. 4 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" – 80% рыночной стоимости имущества.
Восемь правил получения ипотечного кредита
Правило первое: не спешите. Дайте себе хотя бы шесть месяцев на изучение рынка. Посмотрите вживую 10–20 квартир, чтобы разобраться, как качество жилья зависит от цены.
Правило второе: больше взнос – меньше кредит. Некоторые банки готовы выдать кредит с небольшим первоначальным взносом. Но чем меньше взнос, тем больше кредит и ваши выплаты. Первый взнос должен составлять хотя бы 20% от стоимости жилья. В идеале – 50%.
Правило третье: проведите эксперимент. Попробуйте откладывать сумму, которую будете платить по кредиту, и поживите так несколько месяцев. Если жить можно – идите в банк. Если нервничаете и голодаете – снижайте затраты, увеличивайте доходы или на время отложите планы.
Правило четвертое: перед оформлением кредита сделайте накопления. Не проиграете. Не возьмете ипотеку – потратите на другое. Решитесь на покупку жилья – будет первоначальный взнос.
Правило пятое: выбирайте. Посетите не меньше трех банков – пусть в каждом рассчитают, на каких условиях готовы выдать кредит. Ваш банк – тот, в котором ставка самая низкая. Для крупных и длинных кредитов это главное.
Правило шестое: берите кредит в рублях. Колебания курса иностранной валюты могут сделать для вас ипотеку неподъемной.
Правило седьмое: подушка безопасности. Резервный фонд в 3–6 месячных доходов семьи пригодится на случай форс-мажора.
Правило восьмое: 30%. Ежемесячный платеж не должен быть больше 30% от семейного дохода. Некоторые банки готовы выдать ипотеку, когда платеж составляет 50%. Никогда на это не соглашайтесь, даже если вы сегодня можете себе это позволить. И успешной вам ипотеки.
Источник
Если Вам понравился данный материал, не забудьте поделиться им с друзьями!
|
| |
| |
