Воскресенье, 18.08.2019, 15:00 Приветствую Вас Гость

Агентство недвижимости "Жилищные решения"

Главная | Регистрация | Вход | RSS

Есть ли опасность купить жилье "с сюрпризос" - Форум

[ Новые сообщения · Участники · Правила форума · Поиск · RSS ]
  • Страница 1 из 1
  • 1
Форум » Полезная информация » Библиотека » Есть ли опасность купить жилье "с сюрпризос"
Есть ли опасность купить жилье "с сюрпризос"
alexandr_extДата: Понедельник, 06.11.2017, 17:32 | Сообщение # 1
Матёрый
Группа: Администраторы
Сообщений: 819
Награды: 4
Репутация: 2
Статус: Оффлайн
Обременения и аресты: есть ли опасность купить жилье «с сюрпризом»
("www.metrinfo.ru", 15 сентября 2011 г.)
Как проверить квартиру самостоятельно, вывести на чистую воду нечестного продавца и сберечь деньги
Профессиональные участники рынка недвижимости любят поучать блуждающих по нему частных лиц. «5 рекомендаций покупателю квартиры» - такого рода пресс-релизы регулярно рассылаются в тематические СМИ риелторскими агентствами, юридическими компаниями и т.п. Содержательная часть этих сочинений, как правило, сводится к перечислению ужасов, которые ждут наивного дилетанта, буде он надумает решать свои проблемы самостоятельно. А после следует вывод: «не ходите в Африку, дети, никогда», а обращайтесь к «надежным профессионалам». То есть - к нам.
В одном из пресс-релизов обозреватель журнала www.metrinfo.ru в самом конце списка обнаружил такую фразу: проверьте, не находится ли приобретаемая вами квартира под обременением или арестом. И решил разобраться: что же это за «звери» такие – обременение и арест?
«Дальние родственники»
Несмотря на определенную схожесть (в обоих случаях собственник ограничен в правах распоряжаться своим имуществом), обременения и аресты – весьма разные юридические понятия. Их можно назвать «разного поля ягодами»: различий между ними намного больше, чем общих черт. Даже законодательство, их регулирующее, относится к разным отраслям права.
Обременения – это «вотчина» Гражданского кодекса (ГК). Наиболее распространенным обременением в настоящее время является залог, который устанавливается в целях обеспечения обязательств заемщика по осуществлению расчетов с кредитором. Поскольку подобные обязательства имеют место в рамках любой сделки, совершаемой с привлечением ипотечного банковского финансирования, установление залога подразумевает, что до момента завершения расчетов с банком-кредитором собственник недвижимости, в отношении которой установлен залог, не может без согласия банка ни продать ее, ни распорядиться иным способом. Залог – дело весьма массовое. Ипотечное кредитование явно ожило после кризиса, на московском рынке сегодня, по экспертным оценкам, каждая четвертая сделка происходит с тем или иным участием заемных средств.
Значительно реже, но все же встречается обременение в рамках договоров ренты. Специфика этих сделок состоит в том, что покупатель вроде как становится собственником приобретенного имущества (в частности, именно на нем «висят» квартплата, налоги и прочее), однако свободно распоряжаться им не вправе. В квартире проживает бывший собственник, которому вы платите ренту, ухаживаете за ним, но стать полноправным владельцем этого жилья сможете, когда опекаемый вами жилец отойдет в мир иной.

Что до прочих видов обременений, то их уже можно признать экзотикой. Например, сервитут – право пользования объектом недвижимости третьим лицом. Если ваш и соседский земельный участки нарезаны столь причудливым образом, что попасть к себе ваш сосед может, только пройдя по вашей земле, – в отношении нее и будет установлен этот самый сервитут. В реальности, однако, такого рода прецеденты если и случаются, то только на рынке загородной недвижимости, да и то - крайне редко. В городе ничего подобного не встречается.
Переходим теперь к арестам имущества. Это понятие (кстати, без деления имущества на движимое и недвижимое), содержится в ст. 51 Федерального закона «Об исполнительном производстве». Она гласит, что арест имущества должника состоит из описи имущества, объявления запре­та распоряжаться им, а при необходимости – ограничения права пользова­ния имуществом, его изъятия или передачи на хранение. Свое толкование термина, продолжает эксперт, дает Налоговый кодекс РФ, в соответствии с которым арест имущества – это способ обеспечения исполнения решения о взыскании налога. Налоговый или таможенный орган с с санкции прокурора ограничивает права собственности налогоплательщика-организации в отношении его имущества. Арест имущества может быть полным или частичным.
Кто и когда?
Следующий естественный вопрос: какие организации и в каких случаях перечисленные ограничения налагают? Применительно к обременениям, это территориальные Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Это те органы, которые производят госрегистрацию сделок с недвижимостью – на риелторском сленге их еще называют Регпалатой. В случае заключения сделки, предполагающей обременение (самый частый вариант, как мы помним – ипотека) такая пометка вносится в базу данных Росреестра, а собственнику недвижимости выдается свидетельство о собственности с соответствующей записью.
А вот аресты чаще всего налагает суд. Обычно эта санкция применяется в качестве меры по обеспечению иска, т.е. до принятия решения по существу дела – для того чтобы исполнение решения суда не стало затруднительным или невозможным. Также арест на недвижимость накладывают судебные приставы в ходе производств по исполнению судебных актов. Еще вправе наложить арест на имущество налоговые и таможенные органы.
Статистика: темна вода во облацех
Потенциальных покупателей, естественно, волнует вопрос о том, насколько велика вероятность наткнуться на «нехорошую» квартиру на рынке. Приблизительный ответ очевиден: квартир с обременениями достаточно много (снова вспомним об ипотеке – она основной их «поставщик»), с арестами – гораздо меньше. Что до более точных данных, то они, конечно, есть у Росреестра – но он их не обнародует.
Однако, даже если удастся получить официальную статистику, она не будет четко отражать реального положения дел. «Допустим, когда-то права на квартиру являлись предметом судебного разбирательства, в связи с чем на нее был наложен арест. Суд может быть давно завершен, и все претензии урегулированы. Означает ли это, что арест снят и соответствующая запись в ЕГРП погашена? Отнюдь: для того чтобы это произошло, собственник должен обратиться в органы Росреестра с соответствующим заявлением и представить документ, в котором четко сказано, что арест снят. Причем, по опыту, судьи, вынося решение по делу, часто подобную формулировку не используют, поэтому для того, чтобы устранить оставшийся «хвост», нередко приходится обращаться в суд повторно и получать специальное определение. Если же этого не сделать, арест будет «висеть», по сути, вечно. Причем сам собственник об этом может не знать».

В принципе, аналогичная ситуация может быть и с обременением. Если заемщик полностью рассчитается с банком по ипотечному кредиту, но не озаботится снять соответствующую запись, Росреестр так и будет числить это обременение за квартирой. На практике, конечно, большинство бывших должников постараются урегулировать все эти документальные вопросы. Но не все – часть наверняка окажется слишком занятыми или «толстокожими», и их неторопливость исказит статистику.
Проверить? Не проблема!
К счастью, узнать, не «висят» ли на конкретном объекте недвижимости обременения и аресты, очень просто. Это может сделать любой человек – не обязательно собственник. Нужно всего лишь обратиться в Росреестр со своим паспортом, отстоять очередь и заплатить пошлину в размере 100 руб. Получите вы выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП) – в ней, в частности, указаны все сведения об обременениях и арестах. Москвичи могут обратиться в НП «Мосгоруслуга» и получить такую бумагу через эту организацию - обойдется без очередей.
Можно ли купить…
...«плохую» квартиру? Т.е. есть ли вероятность того, что регистрирующий орган «зевнет», и станет покупатель обладателем объекта с обременением или арестом? Практические риелторы говорят, что это невозможно: компьютерная программа Росреестра просто не позволит собственному сотруднику внести соответствующую запись в ЕГРП. Так что любая сделка с подобным объектом недвижимости возможна либо так: сначала снимаем ограничение и только потом регистрируем куплю-продажу. Либо (применительно к обременению) сделка возможна с согласия залогодержателя – такая норма есть в законе.
Резюме от журнала www.metrinfo.ru, или чего бояться?
Как видим, купить объект с обременением или арестом в принципе невозможно – подобная сделка просто не будет зарегистрирована. В лихие 90-е, говорят, сотрудников тогдашней Регпалаты заинтересованные лица иногда «подмазывали», но в последние лет 10 ни о чем подобном не слышно. В первую очередь потому, что регистрирующие органы полностью компьютеризировали свою работу и «кривая» сделка окажется заблокированной.
Опасаться же нужно другого – что вам предложат интересный объект, вы внесете за него аванс, а потом окажется, что зарегистрировать куплю-продажу невозможно. Неприятно, но отнюдь не смертельно – если, разумеется, покупатель воспользовался принятой на рынке технологией передачи средств (через банковскую ячейку), а не поверил продавцу на слово и не отдал деньги вперед.»
Владимир Абгафоров



Если Вам понравился данный материал, не забудьте поделиться им с друзьями!


 
Форум » Полезная информация » Библиотека » Есть ли опасность купить жилье "с сюрпризос"
  • Страница 1 из 1
  • 1
Поиск:

Вход на сайт
Поиск
Мы в соцсетях
Свежие предложения
Пермь, ул. 1-я линия
Гремячинск, ул. Ленина, 154
Пермь, ул. Щербакова
Двуреченское с/п, д. Мостовая
Сочи, ул. Изумрудная, 40/7
Нытвенский район, д. Белобородово
Пермь, ул. Амбарная
Пермь, ул. Социалистическая, 26
Пермь, ул. Цимлянская
д. Бобки, недостроенный дом

Смотреть все предложения

Свежие темы
Недобросовестные продажи по почте
Изменились правила регистрации сделок с недвижимостью
Жилье предложили страховать от ЧС
Телефонные мошенники приглашают в банк
В России разрабатывают новую схему оплаты за вывоз мусора