| alexandr_ext | Дата: Понедельник, 06.11.2017, 17:43 | Сообщение # 1 |
 Матёрый
Группа: Администраторы
Сообщений: 850
Награды: 4
Репутация: 2
Статус: Оффлайн
| Специфика титульного страхования различных объектов недвижимости ("Недвижимость & Цены" № 22)
В оборот недвижимости в настоящее время вовлечены различные объекты: жилые и нежилые помещения, земельные участки. Их продают, покупают, они выступают в качестве предмета залога.
Недвижимость — наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, на нее всегда есть спрос. Ее наличие не только необходимое условие существования человека, предприятия, но и надежный способ вложения денежных средств. Это имущество нельзя похитить или потерять, как любое другое, однако право собственности на него можно потерять.
Страхование риска потери имущества в результате утраты права собственности на объект недвижимости, или, как часто называют этот вид, титульное страхование, сделалось распространенной формой финансовых гарантий для добросовестных приобретателей, защиты предмета залога. Оно стало обязательным требованием при оформлении ипотечного кредита. Каждый из перечисленных объектов недвижимости имеет свою специфику с точки зрения страхования. Ее необходимо учитывать, принимая решение о покупке объекта или принятии его в залог в целях обеспечения кредита.
Рынок вторичного жилья — это объекты недвижимого имущества, которые имеют историю возникновения и переходов права собственности, зачастую — длинную и запутанную. Приобретая такую квартиру, необходимо отдавать себе отчет: как бы тщательно риелтор и нотариус, удостоверяющий договор купли-продажи, не проверял юридическую чистоту жилья, это не даст полной гарантии того, что операция не будет когда‑либо оспорена, а договор не будет признан судом недействительным. На то есть много причин, не зависящих от профессиональной добросовестности риелтора и нотариуса. Более того, специалисты утверждают, что любая сделка на рынке вторичного жилья может быть оспорена.
В практике специалистов, осуществляющих страхование потери имущества в результате утраты права собственности, уже имеются случаи выплаты возмещения в невероятной для многих ситуации — на основании результатов посмертной судебно-психиатрической экспертизы состояния продавца в момент совершения сделки и вывода медицинской комиссии о том, что он «мог не отдавать отчета своим действиям в момент ее совершения». В результате суд признает эту сделку недействительной. Психиатры шутят: «После тридцати лет мы все ненормальные, только не все обследовались».
В настоящее время ни на федеральном уровне, ни на уровне Москвы законодательно не защищены права добросовестного приобретателя недвижимости. Если не считать принятый в рамках пакета документов программы Правительства РФ «Доступное жилье» Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 217-ФЗ «О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса РФ и Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Одно из положений этого документа гласит: «Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации». Но комментариев, подзаконных актов по его реализации пока нет. Что значит «разовая компенсация» — она разрешена один раз в жизни, как бесплатная приватизация? А если заемщик ею уже пользовался?
Далее закон предусматривает, что «размер компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать одного миллиона рублей». Что такое реальный ущерб? По‑видимому, инвентаризационная стоимость квартиры — оценка БТИ. Для большинства регионов России инвентаризационная и рыночная стоимость — суммы если не равные, то соизмеримые. В Москве они могут отличаться в десятки раз. Что такое миллион? В Москве, Санкт-Петербурге, во многих районах Подмосковья за эти деньги уже не купить даже однокомнатную квартиру.
Поэтому страхование является пока единственной формой финансовой гарантии возврата денежных средств в случае утраты права собственности на приобретенный объект недвижимости, к тому же экономически оправданный. Страховой полис обходится в среднем в 0,5 % от стоимости недвижимого имущества в год, как правило — с учетом юридического сопровождения в течение всего срока страхования. Это означает, что в случае возникновения спора в отношении объекта недвижимости в лице страховщика страхователь получает «бесплатного адвоката» — если такой страховщик проиграет процесс, то он выплатит возмещение, наемный же специалист разведет руками — старался, но не смог…
Безусловно, страхование потери имущества в результате утраты права собственности имеет смысл, если его осуществляют «от всех рисков» (по любой причине, не зависящей от страхователя, утрачивается право собственности на объект недвижимости).
Прежде чем выдать полис, страховщик проводит экспертизу истории квартиры с точки зрения оценки вероятности предъявления претензий со стороны третьих лиц в дальнейшем и судебной перспективы. Он изучает законность переходов права собственности начиная с приватизации, выявляет наличие неучтенных наследников по закону, нарушений прав несовершеннолетних и т. д. Если по результатам экспертизы он отказывается от страхования квартиры, приобретать ее не следует.
В случае объектов нежилой сферы суть процедуры аналогична. А специфика заключается в экспертизе документов для принятия решения о страховании. Нежилые помещения, здания, производственные комплексы часто имеют историю, начинающуюся в советские времена. Право собственности на них возникло в начале 90‑х годов XX века. На этих площадях располагались государственные организации, а затем недвижимость переходила в собственность вновь созданных акционерных обществ. Акционирование проводили в большинстве случаев с нарушением законодательства, да и последнее было противоречивым. В итоге среди подобных объектов практически нет юридически безупречно чистых. Конечно, есть надежда, что законодатели оперативно откликнутся на поручение Президента РФ о внесении изменений в гражданское законодательство в части снижения срока исковой давности по приватизационным сделкам. Это упростит ситуацию, но не снимет проблем.
В последующие годы тоже появилось множество проблемных объектов. Например, в Москве существовало положение, в соответствии с которым арендатор нежилого помещения имел преимущественное право его выкупа. Но это не соответствовало федеральному законодательству. В итоге появилось немало исков и вынесенных судебных решений о признании таких сделок недействительными.
Другая проблема, которая долго существовала и, казалось, была снята Постановлением Конституционного суда РФ от 21 апреля 2003 года, — положение гражданского законодательства о том, что недействительность сделки влечет за собой недействительность последующих сделок. Суд признал неконституционность положений
п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ «Общие положения о последствиях недействительности сделки». Проблемная ситуация разрешена. На рынке недвижимости даже закрепилась терминология «сделать добросовестное приобретение». Это означает, что объект недвижимости несколько раз продают и покупают. Но ст. 302 ГК РФ «Истребование имущества от добросовестного приобретателя» продолжает действовать. Ее положения предусматривают такую возможность. Примеров можно привести множество: оформление сделки по поддельным, украденным документам, по отозванной доверенности, совершение сделки, выходящей за пределы полномочий юридического лица или его представителя, и т. д. Поэтому надежда на «добросовестное приобретение» — это позиция страуса, спрятавшего голову в песок.
При анализе документов по истории объекта недвижимости, принадлежащего юридическому лицу, необходимо также проверять соблюдение положений федеральных законов «Об акционерных обществах» и «Об обществах с ограниченной ответственностью», в частности о порядке совершения крупных сделок, при отчуждении объекта. По сделкам, имевшим место несколько лет назад, практически невозможно получить финансовую отчетность организации-продавца на дату их проведения. Аналогичная картина наблюдается в отношении решений уполномоченных органов о продаже здания. Случалось, люди подавали иск о признании недействительным договора купли-продажи отдельно стоящего здания на том основании, что внеочередное собрание акционеров, на котором было принято решение о продаже, было созвано с некоторым нарушением положений законодательства.
Практически никогда ни продавец, ни покупатель не задумываются (или не знают), что в некоторых случаях сделки по отчуждению основных средств предприятия необходимо согласовывать с Федеральной антимонопольной службой. Нередко на рынке предлагают объекты недвижимости, принадлежащие иностранным компаниям, как правило зарегистрированным в офшорных зонах. Юристам страховщика необходимо знать законодательство этих государств.
Экспертиза объектов недвижимости нежилой сферы — процедура сложная и длительная. Если экспертизу жилых помещений проводят за один-два дня, то по нежилым она может продлиться несколько месяцев. Этот фактор необходимо учитывать и потенциальному покупателю, и банку-кредитору, готовому принять объект в залог.
Страхование титула объектов загородной недвижимости в целом похоже на аналогичную процедуру с городскими квартирами, но есть несколько принципиальных отличий. Во‑первых, тут разнообразнее круг объектов (дача, деревенский дом, коттедж), значительно сильнее разнится их стоимость. Если городские квартиры в большинстве своем типовые и оценить их можно с высокой степенью достоверности не глядя, то с загородной недвижимостью так не получится. Сама оценка — долгая и дорогостоящая операция. Во‑вторых, в соответствии с законодательством земельный участок и здания на нем — разные объекты. Они, конечно, неразрывно связаны, но свидетельства о регистрации собственности будут разными. Так что, если покупатель приобретет только строение, он и будет владеть только им, без земельного участка. Может случиться и так, что на одном земельном участке (один объект права) находятся несколько строений, — не очень частый случай, но тоже вполне вероятный.
Сама процедура оформления сделки с земельными участками и объектами, на них возведенными, намного более громоздка. Это связано и с большим набором документов, и с новизной законодательства, основой которого является Земельный кодекс РФ, принятый в 2001 году. До сего дня еще не в полной мере сформированы законы и подзаконные документы, которые строго определяли бы последовательность действий в сделках. Даже процесс кадастрирования земельных участков не вполне одинаков не только в разных регионах страны, но и в разных районах Московской области.
Есть еще один аспект, которого нет в городе, — целевое назначение участка. На территориях, предназначенных для поселений, любое строительство законно, а вот на землях сельскохозяйственного назначения — не всякое. В начале 90‑х годов под фермерские хозяйства выделяли прекрасные угодья — большие (до 20 га), удаленные от старых деревень. Они всем хороши для строительства коттеджей, но вот только закон это запрещает. А значит, попытка возвести здания на такой земле без предварительного изменения ее статуса приведет к вмешательству районной прокуратуры. А то, что к тому моменту окажется уже построенным, будет подлежать сносу.
Еще существуют земли особо охраняемых территорий и объектов. На первый взгляд с ними все просто: строительство однозначно запрещено, но в реальности не так. Законодательство позволяет определенное использование, и государственные или муниципальные органы иногда предоставляют такие участки в долгосрочную аренду для некоторого обустройства. Фактически там возводят жилье, но застройщики во избежание возможных проблем пользуются формулировками вроде «обустройство в целях улучшения возможностей отдыха». В ряде случаев ситуация шаг за шагом выходит за рамки дозволенного, и вот уже начинает расти капитальный коттеджный поселок (при наличии разрешения на несколько временных построек). Дальнейшая судьба подобных объектов весьма туманна.
Все перечисленные детали вызывают дополнительные проблемы при проверке юридической корректности сделки. Ведь ясно, что любой дефект, даже незначительный на первый взгляд, может стать поводом для спора и судебного иска. Рынок загородной недвижимости, если считать от момента принятия ЗК РФ, очень молод. Но есть и объекты с историей более 80 лет, например старые «генеральские» дачи, которые выделяли еще в 30‑х годах. И всю прошедшую с тех пор смену жильцов и владельцев нужно проанализировать. Конечно, в результате возникает куда больше потенциальных рисков, чем при операциях с городской недвижимостью.
Есть принципиальный момент, о котором многие страхователи не задумываются: недвижимости можно лишиться не только по решению суда, но и по инициативе органов власти. В городе такой вариант вполне предсказуем (например, снос пятиэтажки), а вот с загородной недвижимостью ситуация иная: ваша собственность (точнее, место, на котором она расположена) может понадобиться для развития инфраструктуры — строительства дороги, нефтепровода, водохранилища. От этого страховые компании в принципе не защищают, поскольку существует норма законодательства, гарантирующая собственнику компенсацию, причем по полной стоимости. На практике, однако, вопрос с определением цены отчуждаемого имущества окончательно не решен, компенсации выплачивают часто по оценочной стоимости, которая порой ниже реальной рыночной в несколько раз. Есть и положительный момент: решения, ведущие к изъятию собственности, могут принимать государственные органы Российской Федерации и ее субъектов, а также органы местного самоуправления только в особых случаях, например для размещения объектов государственного и муниципального значения при отсутствии других вариантов размещения.
Александр Коробов, заместитель генерального директора ЗАО «Стандарт-Резерв», президент страховой компании «Вотек»
Если Вам понравился данный материал, не забудьте поделиться им с друзьями!
|
| |
| |
