| alexandr_ext | Дата: Четверг, 07.04.2016, 23:34 | Сообщение # 1 |
 Матёрый
Группа: Администраторы
Сообщений: 850
Награды: 4
Репутация: 2
Статус: Оффлайн
| Сводная таблица от Недвижимость@mail.ru
Решившись на перепланировку квартиры, жители Перми сталкиваются с рядом важных вопросов: на какие изменения в жилом помещении они имеют право, сколько стоит проектная документация, как не превратить согласование проекта в нескончаемое путешествие по инстанциям. БН получил от специалистов пошаговую инструкцию.
«В соответствии со статьей 25 ЖК РФ изменения в жилом помещении могут являться либо переустройством, либо перепланировкой, либо и тем и другим одновременно», – поясняет ведущий инспектор ГУП «Центр технической инвентаризации Пермского края» (ЦТИ) Ольга Волкова. По словам специалиста, в обоих случаях требуется внесение изменений в технический паспорт жилого помещения.
Вопросы терминологии
«Переустройство - это установка бытовых электроплит или кухонных очагов взамен газовых плит; перенос нагревательных (батареи), сантехнических (раковины, унитазы) и газовых приборов (колонки и плиты), устройство и переоборудование ванных комнат; прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электросетей и устройств для установки душевых кабин, “джакузи”, стиральных машин повышенной мощности и других бытовых приборов нового поколения», – говорит архитектор первой категории ООО «НППКБ» Ольга Камбарова.
Перепланировка квартиры, по словам эксперта, – это перенос и разборка перегородок, дверных проемов, убавление (перенос перегородок, устройство новых) или прибавление (присоединение балконов, объединение квартир) площади многокомнатных квартир. Сюда же относится устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь (кухни-ниши) и входов в них через жилые помещения (например, вход в кухню через гостиную в хрущевках), устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Что можно, чего нельзя
Теперь следует соблюсти границы дозволенного при осуществлении плана перепланировки или переустройства квартиры, так как далеко не все допустимо.
Во-первых, запрещены мероприятия, которые могут ухудшить условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затруднить доступ к инженерным коммуникациям, отмечает Ольга Камбарова.
Во-вторых, недопустимо нарушение прочности, устойчивости несущих конструкций здания, из-за которого может произойти их разрушение.
В-третьих, увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых проектом (расчет по несущей способности, деформациям) при устройстве стяжек пола (бетонное выравнивание), замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир.
Запрещается эксплуатация общедомовой системы горячего водоснабжения и отопления: перенос радиаторов, подключенных к общедомовой системе на лоджии, балконы и веранды; устройство за счет нее же полов с подогревом.
Запрещается устройство лоджий и террас на вторых этажах и выше, самовольное переустройство и перепланировка чердака, технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
Перепланировка в аварийных домах невозможна. Не разрешается проведение работ, влекущих изменение внешнего вида фасада многоквартирного дома (в том числе устройство мансардных окон), изменение габаритов жилых помещений (для объектов культурного наследия). Запрещено устройство проемов между комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери и объединение такого помещения с жилой комнатой.
Соответственно все, что не запрещается – разрешается после прохождения ряда процедур.
По данным ООО «НППКБ», некоторые изменения внутреннего пространства можно произвести без согласования с госорганами. К ним относятся: устройство и разборка внутренней мебели: шкафов и антресолей (если они не образуют самостоятельных помещений, подлежащих техническому учету); замена инженерного оборудования аналогичным по техническому устройству и параметрам; перестановка электроплит в пределах кухонного помещения; изменение материалов внешних конструкций, балконов и лоджий; замена столярных элементов фасада здания (с изменением рисунка).
Как поясняет Ольга Камбарова, существует ряд манипуляций, которые можно сделать самостоятельно, однако потом в обязательном порядке следует уведомить территориальный орган администрации (отдел градостроительства, земельных и имущественных отношений). После чего – обратиться в Бюро технической инвентаризации для оформления нового паспорта помещения.
По словам архитектора, уведомительной формы требуют: перестановка сантехники в существующих габаритах ванных и кухонь; заделка дверных проемов в ненесущих перегородках; остекление лоджий и балконов по типовым проектам (исключая фасады, выходящие на главные и исторические улицы); ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов; устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия; разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные); устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные).
Семь шагов: инструкция по перепланировке
В Перми наиболее часто встречаются три вида многоквартирных домов – кирпичные, панельные и монолитные. Для каждого из них характерна своя «несущая система». Однако хозяин квартиры может и сам определить, какая стена является основной, а какая нет.
Если толщина стены в панельном доме окажется менее 120 мм, ее можно считать перегородкой, если больше – несущей. Аналогичный способ для кирпичного дома – 380 мм. Иная специфика в монолитных домах. Если толщина стены менее 200 мм, то это перегородка. Однако если больше – то не факт, что стена несущая. В монолитных домах перегородки могут быть и толще – например, если сделаны из пеноблоков.
«Для того чтобы получить полную информацию по несущим стенам в квартире, жильцам необходимо попросить в управляющей компании или отделе продаж застройщика план этажа из архитектурного раздела проекта здания. На схеме будут отчетливо изображены внутренние несущие стены, перегородки, размеры», – утверждает Ольга Камбарова.
Следующий этап подготовки – сбор разрешительной документации. Главный инженер проекта ООО «НППКБ» Эльвира Кривелева рекомендует придерживаться следующей инструкции:
Шаг первый: подача заявления в БТИ на изготовление техпаспорта квартиры. При этом нужно предъявить паспорт и правоустанавливающий документ на недвижимость – договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство и т. п.
Шаг второй: визиты в Росреестр, СЭС, к балансодержателю дома (ЖЭК, ТСО, ТСЖ…), архитектурную (проектную) организацию. Если квартира находится в зданиях, представляющих историческую, художественную или культурную ценность, тогда следует обращаться в краевое Управление госохраны объектов культурного наследия, чтобы ведомство выдало заключение о возможности перепланировки.
Шаг третий: визит в районную администрацию за разрешением на перепланировку при наличии заявления о переустройстве и/или перепланировке по установленной форме; правоустанавливающих документов на жилье или нотариально заверенных копий. Если квартира не приватизирована, то нужна доверенность от собственника или договор социального найма; оформленный в установленном порядке проект переустройства и/или перепланировки жилого помещения; техпаспорт квартиры; письменное согласие членов семьи заявителя, владеющего жилым помещением на основании договора соцнайма.
По результатам рассмотрения заявления (не позднее чем через 35 дней) территориальный орган администрации Перми (отдел градостроительства, земельных и имущественных отношений) обязан выдать заявителю решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и/или перепланировки жилого помещения. По словам Ольги Волковой, отрицательное решение может быть обжаловано в суде.
Шаг четвертый: визит техника БТИ для фиксации новых параметров квартиры. По истечении семи дней будет выдан план помещения «до» и «после» перепланировки.
Шаг пятый: получение распоряжения о сохранении помещения в измененном виде в администрацию района.
Шаг шестой: на основе распоряжения БТИ внесет изменения в техпаспорт, сделает три экземпляра техплана, электронную версию квартиры с новыми площадями и отправит документы в кадастровую палату. Примерно через три с половиной недели – получение в БТИ нового кадастрового паспорта на квартиру.
Шаг седьмой: визит в Росреестр с кадастровым паспортом для регистрации и получения свидетельства на квартиру.
Цена самодеятельности
К самым распространенным операциям, подразумевающим перепланировку, эксперты относят перевод жилого помещения в нежилое (например, на первых этажах под магазины, салоны красоты), соединение двух-трех квартир, полную перепланировку (в основном в квартирах монолитных домов), увеличение площади санузла и кухни. Несмотря на их сложность, нередки случаи, когда собственники осуществляют переделку внутреннего пространства самостоятельно.
«В случае проведения самовольной перепланировки собственника или нанимателя по договору социального найма обяжут не только заплатить штраф, но и привести жилье в первоначальное состояние, – поясняет юрисконсульт ООО «СОВЭКО» Игорь Королев. – Невыполнение требований может повлечь утрату квартиры, а тех, кто живет в неприватизированном помещении, выселят по решению суда. На собственника квартиры, который не согласовал перепланировку, также подадут в суд. И когда владелец такой недвижимости дело проиграет, судебные приставы имеют право продать его жилище с торгов (если только оно не является его единственным местом жительства – пункт 1 статьи 446 ГПК РФ). Затем квартиру приводят в соответствие с планом БТИ, и разницу между стоимостью ремонтных работ и ценой жилья вернут теперь уже бывшему владельцу (пункт 5 статьи 29 Жилищного кодекса РФ)».
Согласно статье 7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа в размере от 2 тыс. до 2,5 тыс. руб. «Законодатель, устанавливая размер штрафа, должен был предоставить выбор при назначении наказания, – дополняет Игорь Королев. – Но, скорее всего, суды будут исходить из обстоятельств каждого конкретного дела, степени вины привлекаемого к административной ответственности и доводов защиты».
Что делать, если перепланировка все-таки произведена без разрешений и на приведение жилья в прежнее состояние жаль времени и средств? По словам Ольги Волковой, самовольно произведенные переустройство и/или перепланировка помещения могут быть согласованы территориальным органом администрации Перми в случае, если речь идет о таких работах: демонтаж и оборудование встроенных шкафов и кладовых, перегородок; манипуляции с дверными проемами в ненесущих стенах; перенос сантехнического оборудования и/или подводящих сетей без изменения положения стояков холодного, горячего водоснабжения, отопления и канализации, объема водо-, тепло-, энергопотребления; изменение площадей помещений за счет отделки.
Для получения согласования в территориальный орган представляются: правоустанавливающие документы на помещение (договор соцнайма); техпаспорта перепланируемого помещения и его же до проведения работ; согласие всех членов семьи заявителя; заключение-проект организации техинвентаризации; согласование с организацией, в ведении или управлении которой находится дом, о возможности указанного переустройства и/или перепланировки. Решение о согласовании оформляется распоряжением территориального органа горадминистрации. После все произведенные работы по перепланировке не считаются самовольными.
Специалисты также напоминают, что при реализации квартиры с измененной без разрешения планировкой могут возникнуть трудности. «Продать такую квартиру можно, если не возражает покупатель, – поясняет ведущий юрисконсульт ГУП «ЦТИ» Александр Давыдов. – Однако не каждый приобретатель жилья готов нести, пусть и потенциально, риск издержек, связанных с продажей или «обратной» перепланировкой. Кроме того, претензии могут быть предъявлены и собственниками соседних квартир. Банки при выдаче кредитов на приобретение недвижимости также выставляют требование об отсутствии несанкционированных перепланировок».
Какой проект нужен
Перепланировка жилья подразумевает крупные финансовые вложения. «В Перми полный дизайн-проект обойдется в 1,5-2 тыс. руб. за квадратный метр переделываемой площади, – комментирует дизайнер студии «Километр дизайна» Юлия Буторина. – Если разложить сумму проекта на составляющие, то 20% отойдут планировочному решению, 30% – развертке стен, 25% приходится на 3D-визуализацию и оставшиеся 25% суммы – за рабочие чертежи. В целях экономии можно отказаться от 3D-визуализации, без остального проект не состоится».
«Важно не путать дизайн-проект с архитектурным, который нужен для БТИ и других инстанций, – говорит Ольга Камбарова. – Дизайнер может выполнить визуализацию интерьера, которая вдохновляет заказчика на переделки. В архитектурном же проекте разрабатываются чертежи и указания, что и как сделать с точки зрения технических вопросов. В идеале – это своего рода воплощение дизайнерских наработок. Специалисты знают, как выполнить демонтаж, как перенести сети, как сосчитать нужное количество материалов для черновой (архитектурной) и чистовой (дизайнерской) отделки, какие именно нужны материалы по свойствам, как проконтролировать строителей (если делают не сами), как визуально сделать место более функциональным и уютным».
Стоимость архитектурного проекта разнится в зависимости от вовлеченности в перепланировку несущих конструкций, поясняет директор Краснокамской проектной компании «Проектсервис» Светлана Карпова. Также играет роль то, задействованы ли помещения, входящие в общую собственность жильцов дома (фасад, чердак и пр.).
«Общая стоимость разработки архитектурного проекта в компаниях Перми может стоить от 10 до 100 тыс. руб., – говорит директор НПТИ “ОРТЭКС” Айна Якупова. – Цена меняется в зависимости от метража помещений и необходимости обследования объекта, наличия исходных данных и техзадания от заказчика. Однако разработка подобных проектов за 10 тыс. руб., на мой взгляд, только вводит в заблуждение потенциальных заказчиков, которые не представляют какой объем работ необходимо выполнить, чтобы проект успешно прошел согласование в надзорных ведомствах».
В среднем проект по объединению комнаты с кухней обойдется в сумму 10-15 тыс. руб., с лоджией – 15-20 тыс. руб. – дополняет генеральный директор ООО «ПК “Эксперт”» Наталья Гурьянова. Если при перепланировке затрагиваются инженерные сети, то стоимость, по словам эксперта, увеличивается до 20-30 тыс., так как проект будет состоять не только из архитектурного блока. Также для согласования проекта необходимо выполнить обследование несущих конструкций квартиры, чтобы понять, возможно ли проведение перепланировки. Стоимость этой части работы составит 10-15 тыс. руб.
Многоквартирный дом – сложная конструкция, напоминают эксперты. Самовольные перепланировки без специальных знаний в этой области ставят под угрозу безопасность проживания в нем. Так что штраф – это еще не самое страшное последствие необдуманного проекта.
Оригинал материала
Если Вам понравился данный материал, не забудьте поделиться им с друзьями!
|
| |
| |
