| alexandr_ext | Дата: Воскресенье, 29.10.2017, 19:51 | Сообщение # 1 |
 Матёрый
Группа: Администраторы
Сообщений: 850
Награды: 4
Репутация: 2
Статус: Оффлайн
| По общему правилу сделки не требуют государственной регистрации, однако законодательством предусмотрены исключения, согласно которым ряд операций с недвижимостью подлежит обязательной госрегистрации.
Что такое государственная регистрация сделки
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ (п. 1 ст. 2 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Государственную регистрацию сделок проводят на всей территории Российской Федерации на основании Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также иных нормативных правовых актов Российской Федерации.
Где регистрируют сделки
Государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом осуществляет только Федеральная регистрационная служба РФ (ее территориальные органы) (п. 1 ст. 9 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г.). Никакой другой орган исполнительной власти не уполномочен на проведение данной процедуры.
Юридическое значение государственной регистрации
Договор считают заключенным с момента его регистрации. Несоблюдение положения, предусмотренного п. 3 ст. 433 ГК РФ, в одних случаях влечет незаключенность сделки (п. 2 ст. 558, п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК и иные), в других (п. 1 ст. 165 ГК РФ, п. 1 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.98) — ее недействительность. Поэтому даже нотариально удостоверенный договор, например купли-продажи квартиры, без государственной регистрации не будет иметь юридической силы.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке (п. 2. ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г.).
Сделку считают зарегистрированной, а правовые последствия — наступившими со дня внесения записи о ней в Единый государственный реестр прав (п. 7 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г.).
Виды сделок с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации
В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
Обязательной государственной регистрации подлежат следующие операции с недвижимостью:
1.Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ).
2.Договор продажи предприятия (п. 3 ст. 569 ГК РФ).
3.Договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ).
4.Договор дарения недвижимого имущества (п. 2 ст. 574 ГК РФ), доли в праве общей собственности на объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ), а также отказ от принятия дара (п. 2 ст. 573 ГК РФ).
5.Договор участия в долевом строительстве (ст. 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г., п. 3 ст. 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).
6.Договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, а также договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, 601 ГК РФ).
7.Договор аренды недвижимого имущества, в том числе участка лесного фонда, за исключением случаев, установленных законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
8.Договор субаренды недвижимого имущества, за исключением случаев, установленных законом (абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ).
9.Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
10.Договор аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенный на срок более одного года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).
11.Договор аренды предприятия (п. 2 ст. 659 ГК РФ).
12.Договор безвозмездного пользования участком лесного фонда (п. 2 ст. 23 Лесного кодекса РФ).
13.Договор об ипотеке (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.98 г.), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.98 г.). При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке (п. 3 ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от 16.07.98 г.).
14.Соглашения об изменении и расторжении вышеуказанных договоров (п. 1 ст. 452 ГК РФ), а также соглашения о переводе долга, уступке прав по договорам, требующим государственной регистрации.
Если одна сторона уклоняется от государственной регистрации
Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд имеет право по требованию другой стороны вынести соответствующее решение о регистрации сделки. В этом случае сделку регистрируют в соответствии с решением суда. При этом сторона, которая необоснованно уклоняется от государственной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки.
Сделки с недвижимостью, подлежащие государственной регистрации
Вид сделки: Договор купли-продажи
Вид имущества: Дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (комнаты); доля в праве общей собственности на дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры; предприятия
Вид сделки: Договор мены
Вид имущества: Жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры (комнаты); доля в праве общей собственности на дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры
Вид сделки: Договор дарения
Вид имущества: Недвижимое имущество; доля в праве общей собственности на объекты недвижимости
Вид сделки: Отказ от принятия дара
Вид имущества: Недвижимое имущество; доля в праве общей собственности на объекты недвижимости
Примечание: Отказ совершают в письменной форме
Вид сделки: Договор участия в долевом строительстве
Вид имущества: Многоквартирные дома и иные объекты недвижимости
Вид сделки: Договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты
Вид имущества: Недвижимое имущество
Вид сделки: Договор пожизненного содержания с иждивением
Вид имущества: Недвижимое имущество
Вид сделки: Договор аренды
Вид имущества: Недвижимое имущество, в том числе участок лесного фонда (п. 2 ст. 23 Лесного кодекса РФ)
Примечание: За исключением случаев, установленных законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ)
Вид сделки: Договор субаренды
Вид имущества: Недвижимое имущество
Примечание: За исключением случаев, установленных законом (п. 2 ст. 615 ГК РФ)
Вид сделки: Договор аренды
Вид имущества: Здание (помещение) или сооружение; земельный участок; предприятие
Примечание: Заключенный на срок не менее 1 года
Вид сделки: Договор субаренды
Вид имущества: Здание (помещение) или сооружение; земельный участок
Примечание: Заключенный на срок не менее 1 года
Вид сделки: Договор безвозмездного пользования
Вид имущества: Участок лесного фонда
Примечание: П. 2 ст. 23 Лесного кодекса РФ
Вид сделки: Договор об ипотеке
Вид имущества: Недвижимое имущество; залог права аренды недвижимости; предприятие
Вид сделки: Кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство
Примечание: При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор
Вид сделки: Соглашения об изменении и расторжении договоров, требующих государственной регистрации
Вид сделки: Соглашения о переводе долга, уступке прав по договорам, требующим государственной регистрации
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним
Известно, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Человеку, не сталкивавшемуся с данным вопросом, трудно разобрать, что для этого нужно, сколько стоит подобная процедура и какие проблемы могут возникнуть. В этой статье вы найдете полезную информацию.
Что регистрировать
Государственной регистрации подлежат права собственности, оперативного управления, хозяйственного ведения, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, а также ограничение (обременение), переход и прекращение прав.
С 1 марта вступил в силу Жилищный кодекс РФ. Как гласит п. 3 ст. 33 ЖК РФ, гражданин вправе потребовать государственной регистрации, права пользования жилым помещением, предоставленного ему по завещательному отказу.
Проведенную госрегистрацию возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяет свидетельство о государственной регистрации прав.
Помимо этого с момента госрегистрации считаются заключенными и сделки с недвижимостью. В соответствии с законодательством РФ обязательная регистрация предусмотрена при заключении следующих договоров с недвижимостью:
• купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры;
• дарения;
• мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры;
• ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, договор пожизненного содержания с иждивением;
• продажи предприятия как имущественного комплекса;
• аренды нежилых помещений, земельных участков, участков лесного фонда (договор, заключенный на срок не менее одного года);
• аренды предприятий как имущественного комплекса;
• субаренды (к данному договору применимы вышеуказанные правила о договорах аренды);
• о залоге недвижимости (ипотека).
Кроме того необходимо регистрировать уступку требования по зарегистрированной сделке, перевод долга по зарегистрированной сделке, соглашение об изменении зарегистрированного договора.
С 1 апреля вступил в силу закон о долевом участии в строительстве. По нему обязательной регистрации подлежит договор участия в долевом строительстве, но только если разрешение на строительство объекта недвижимости, по поводу которого заключен договор, получено после 1 апреля 2005 года!
Проведенную регистрацию договоров и иных сделок удостоверяет специальная регистрационная надпись на документе, выражающая содержание сделки.
Таким образом, существует два вида регистрации — прав и сделок, причем регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею. Не подлежит регистрации договор купли-продажи нежилого помещения, но право собственности, возникающее из него, регистрировать надо.
Сколько стоит
За регистрацию взимают госпошлину, которая относится к федеральному налогу. Размеры установлены Налоговым кодексом РФ.
Так, за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества государственная пошлина составляет для юридических лиц 7500 рублей, для физических — 500 рублей, за регистрацию договора об ипотеке — соответственно 2000 и 500 рублей, за соглашение об изменении или расторжении договора об ипотеке — 300 и 100. Если договор об ипотеке заключен между физическим и юридическим лицами, плату взимают в размере, установленном для физического лица. За внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке необходимо заплатить 100 рублей.
За государственную регистрацию сервитутов в интересах физического лица размер пошлины — 500 рублей, в интересах юридического лица — 2000.
Если по каким‑либо причинам правообладателю необходимо получить повторное свидетельство о государственной регистрации (потерял, пришло в негодность, внесены изменения и т. д.), плата для физических лиц — 100 рублей, для организаций — 300.
Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс, договора об отчуждении, ограничений прав на предприятие как имущественного комплекса предусматривает пошлину в размере 0,1 % от стоимости имущества, имущественных и иных прав, входящих в состав предприятия, но не более 30 000 рублей.
Государственная регистрация ранее возникших прав
У многих может возникнуть вопрос: необходимо ли перерегистрировать права на недвижимость, возникшие до введения в действие закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (31 января 1998 года)? Например, гражданин приобрел жилой дом до 31 января 1998 года и оформил документы в соответствии с порядком, действовавшим до открытия органов по регистрации прав. В этом случае перерегистрация необязательна (зависит от желания правообладателя).
Но если собственник планирует совершение сделки с недвижимостью (продать, подарить, заложить), то ранее возникшие права обязательно нужно перерегистрировать. Сделать это можно одновременно с государственной регистрацией перехода права или сделки. В этом случае регистрацию ранее возникшего права проводят без уплаты государственной пошлины.
В иных случаях за госрегистрацию ранее возникших прав взимают пошлину в размере равном половине установленного размера пошлины.
Приостановление и отказ в государственной регистрации
В соответствии с законом регистрацию проводят не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и необходимых документов. Но в некоторых случаях регистрация может быть приостановлена или в ней может быть отказано.
Приостановление происходит по инициативе государственного регистратора при возникновении у него сомнений в наличии оснований для регистрации прав, а также в подлинности документов. Регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителя о приостановлении. Оно допустимо не более чем на месяц. Если в течение указанного срока не будут устранены причины, послужившие приостановлению, в регистрации откажут.
По заявлению правообладателя или сторон сделки регистрация может быть приостановлена на срок, указанный в заявлении, но не более чем на три месяца. В заявлении необходимо указать причины приостановления, а также его срок. Документального подтверждения причин не нужно.
Подача заявления о приостановке прерывает течение срока государственной регистрации. Время, истекшее до подачи заявления, не засчитывают как новый срок.
Решение или определение суда приостанавливает государственную регистрацию на неопределенный срок. Связано это с тем, что продолжительность приостановки зависит не от действий государственного регистратора или действий правообладателя, а только от окончания производства в суде по данному делу.
Сюда же относят случай, специально предусмотренный законом об ипотеке. При наличии судебного спора по поводу прав на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственную регистрацию ипотеки откладывают до разрешения спора судом.
Закон о регистрации содержит исчерпывающий перечень оснований к отказу в регистрации прав. Наличие перечня означает, что должностное лицо обязано действовать в строгом соответствии с предписаниями закона. Это следующие случаи:
1) право на объект недвижимого имущества (жилое помещение) не является подлежащим государственной регистрации;
2) с заявлением о госрегистрации обратилось ненадлежащее лицо;
3) документы, представленные на регистрацию, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
4) акт государственного органа или органа местного самоуправления признан недействительным с момента его издания;
5) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данное недвижимое имущество;
6) лицо, имеющее права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
7) правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества (жилого помещения) свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на него;
8) правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на регистрацию ранее возникших прав;
9) представлены не все документы;
10) имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.
В случае принятия решения об отказе в регистрации заявителю в срок не позднее пяти дней после истечения срока госрегистрации должно быть направлено письменное сообщение о причинах. Заявитель или иное заинтересованное лицо может обжаловать отказ в суде или в арбитражном суде. Следует помнить, что регистратор, принявший решение об отказе, не вправе отменить свое решение даже в том случае, если выяснится, что он неправильно отказал в регистрации. В этом случае можно обжаловать отказ в суде или подать новое заявление о регистрации. При отказе в регистрации уплаченную пошлину не возвращают.
Саглар Адьянова
Если Вам понравился данный материал, не забудьте поделиться им с друзьями!
|
| |
| |
