27.02.2019 состоялась конференция Сбербанка, которая собрала в своем учебном зале около 300 человек специалистов по недвижимости города Пермь.
Основная тема конференции – эскроу-счета, которые станут обязательными с 01.07.2019 года при покупке новостроек.
Эскроу — (англ. escrow) в англо-американском праве депонирование у третьего лица денежной суммы на имя другого лица с тем, чтобы она была выдана ему лишь после выполнения известного условия
Тема очень актуальная для всех участников рынка недвижимости. Рассмотрим вопросы и ответы на них, которые вчера обсуждали. Многие вопросы, заданные специалистами по недвижимости сотрудникам банка, остались без ответов! Почему? Потому, что они не знают на них ответ!
Начнем по порядку!
1. «ЗАСТРОЙЩИК ЗАКЛЮЧАЕТ С БАНКОМ СОГЛАШЕНИЕ О ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЭСКРОУ-СЧЕТОВ», так пишется во многих источниках… На самом деле, чтобы заключить соглашение с банком на открытие эскроу-счета, застройщик должен пройти процедуру одобрения банком его финансовой стабильности. Т.к. именно этот банк будет кредитовать данного застройщика на протяжении всего строительства! Другими словами, банк предоставляет деньги под проценты!
Здесь напрашивается вопрос: сколько застройщиков смогут пройти эту процедуру и заключить соглашение на открытие Эскроу-счета? Есть предположение, что именно на этом этапе большая доля застройщиков уйдет с рынка!
2. Рассматриваем вариант, что застройщик прошел все «испытания», которые длятся до 4-х месяцев и имеет этот счет в банке! Уточнение: Эскроу-счет открывается на каждый объект!
Теперь, покупатель заключает с застройщиком договор долевого строительства (далее – ДДУ), регистрирует его и заключает с банком, где открыт Эскроу-счет, соглашение на открытие счета физическому лицу. Впоследствии, на этот счет поступают денежные средства (собственные или заемные) и хранятся на нем (без начисления процентов) до ввода объекта в эксплуатацию или до момента расторжения ДДУ.

2.1. Примечание: 1 ДДУ + 1 Эскроу-счет. Разберем несколько примеров…
- Когда у нас один покупатель, то вопросов и не возникает.
- Если покупателей несколько и все они совершеннолетние, тогда счет открывают на одного из них, по соглашению сторон.
- Если покупателей несколько и среди них минимум двое несовершеннолетние! Здесь возникает вопрос: на кого будет открываться Эскроу-счет? Рассматриваем ситуацию, когда покупка совершается по приказу органов опеки и попечительства. Какой орган будет принимать это решение и чем будет руководствоваться?
Этот вопрос № 1, на который сегодня нет ответа!
2.2. Дальше возник вопрос: как будут делиться средства, которые лежат на Эскроу-счете, если во время строительства объекта, супруги разводятся и счет открыт на одного из них?
Вопрос № 2, на который нет ответа!
2.3. Следующий вопрос № 3, который также остался без ответа, как будет происходить процедура вступления в наследство денежных средств, находящихся на Эскроу-счете?
3. Остановимся на денежных средствах, которые покупатель внес на Эскроу-счет. Для справки, денежные средства можно вносить любым способом (наличные, перечисления).
3.1. Денежные средства собственные, здесь вопросов не возникает.
3.2. Денежные средства заемные! Ипотеку, кредит можно оформить в любом банке, но внести их на Эскроу-счет можно только в том банке, где открыт Эскроу-счет застройщика!
Покупатель взял ипотеку, внес денежные средства на Эскроу-счет и добросовестно исполняет свои обязательства по кредитам. За период строительства, застройщик банкротится! Что происходит с денежными средствами, находящимися на Эскроу-счете? Они перечисляются на счет банка, который предоставил покупателю кредит/ипотеку.
Вопрос специалиста по недвижимости: «На кого ложится кредитное бремя в виде процентов по ипотеке?»
Ответ представителей банка: «На плечи заемщика, в данном случае покупателя».
Вывод, используя заемные средства на покупку недвижимости, с использованием Эскроу-счета, в случае банкротства застройщика, покупатель остается без квартиры и несет убыток по выплаченным процентам.
3.3. В качестве оплаты за квартиру, вносимой на Эскроу-счет, могут быть средства МСК (материнского семейного капитала) или других сертификатов. Каким образом будет происходить перечисление? Этот вопрос также остался без ответа!
4. Эскроу-счет имеет иммунитет (с него нельзя снять денежные средства по решению суда или наложить арест) и он застрахован на сумму 10 млн. руб.! Данная страховка распространяется на случай банкротства банка! Случай банкротства застройщика, эта страховка не предусматривает!
А теперь итог…
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (ФЗ-214) регулирует отношения застройщиков и вкладчиков (участников долевого строительства). Он предусматривает ужесточение требований к строительным компаниям и защиту дольщиков.
В результате, и у застройщиков, и у дольщиков возникают дополнительные расходы, в виде процентов за использование застройщиком заемных средств.
А также много не отвеченных вопросов.
Какими бы не были наши выводы, новостройки надо покупать, с ними надо работать! Радует одно, что и застройщики, и банки выходят на связь со специалистами по недвижимости и совместными усилиями пытаются реализовать ФЗ -214. В данном случае, мы все – заложники ситуации.
Представители компаний, которые уже открыли Эскроу-счета в СБ настроены оптимистично, они «первооткрыватели» и имеют право на то, чтобы с гордостью заявлять об этом.
- Талан, ЖК «Счастье»,
- Компания Nova development, жилой дом Nova City на Давыдова, 11.
Всем удачных сделок с использованием Эскроу-счетов!

Если Вам понравился данный материал, не забудьте поделиться им с друзьями!